ОРЕНДА

КОМЕРЦІЙНЕ ПРИМІЩЕННЯ під офіс або виробництво
Леваневського, вул. Заводська, №2, на 1-му та 2-ому поверхах - по 80 кв. м, сан/вузол, ремонт, сигналізація, 380V
від 45 грн за 1 кв. м
067-80-30-699, 067-278-48-97

ПРОДАЖ

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА
0,1 га в садівничому товаристві "Патріот-Таун" у районі Селекційної станції по вул. Сквирське шосе в м. Біла Церква; поруч ліс та парк "Олександрія"
208.000 грн (можливий торг)
093-648-49-71, 098-567-76-65

ПРОДАЖ

БУДИНОК
село Ленінське, Сквирський р-н
135 кв. м, оздоблення, газ, колодязь, гараж, літня кухня, погріб, госп/споруди, з/д 22 сот.
580.000 грн, торг
067-401-75-78, 050-765-54-68 (Лідія)

ОРЕНДА ПОДОБОВО

1-2-кімнатні КВАРТИРИ
відмінний стан, вся техніка, WiFi-інтернет, документи
096-560-57-57
063-560-57-57
066-560-57-57

ПРОДАЖ

ГАРАЖ
вул. Курсова, капітальний, цегляний, погріб, оглядова яма
067-508-96-12

Квартира в новостройке: проверяем качество строительства

S 053Цена не должна быть единственным критерием при выборе нового жилья.

Многие, решив купить квартиру в новом доме, зачастую ориентируются исключительно на цену, и видя привлекательные цифры забывают о других очень важных моментах. Например, о качестве и объеме строительства. Также нужно быть уверенным, что дом подключат к коммуникациям. Это влияет не только на сроки заселения, но и на то, комфортно ли будет жить в новой квартире и можно ли ее будет в случае необходимости выгодно продать. О том, на что стоит обращать внимание покупателю жилья на первичном рынке, выяснял портал 100realty.ua.

Как построен дом

Если вас устраивает месторасположение и цена квартиры в новом доме, не спешите сразу принимать решение, обратите внимание на то, из чего и как построен дом, как он утеплен.

По мнению экспертов, наиболее качественными являются дома, построенные из кирпича.

«Само собой, огромную роль играет материал стен. Если это красный керамический кирпич, то можно быть уверенным, что это экологически чистый и долговечный материал, который будет отлично удерживать тепло», – считает Оксана Голобородько, руководитель департамента продаж корпорации «Укрбуд».

Важно и то, как построен дом.

«Качество швов в кирпичной кладке – они должны быть аккуратные, ровные, одинаковой толщины. Кирпичи должны быть целые, не должно быть мест из ломанных кусков, крошек. Наружные стены из газоблока, керамического блока или кирпича должны все равно утепляться по современным нормам. Минеральная вата для утепления дома – более качественное решение, чем пенопласт так, как она паропроницаема, очень важно, что она не горюча», – говорит Дмитрий Васильев, главный архитектор проектной группы «Архиматика».

Также архитектор советует убедиться, что  отсутствуют места протечек, конденсатов внутри помещений. Также следует проверить наличие тяги в стояках.

Жителям верхних этажей важно проверить утеплен ли выход вентиляционного стояка на кровле, иначе у них возможна течь, так как зимой неутепленная труба обмерзает.

«При нынешних немаленьких ценах на энергоносители нужно обращать внимание на теплоизоляционные свойства строительных и фасадных материалов, на возможность  установки теплосчетчиков, терморегуляторов на батареях, на энергоэффективность оконных систем, качество дверей. Вообще энергоэффективность  – это один из тех трендов, который уже сейчас играет важную роль при выборе жилья, и со временем его значимость будет только расти», – подчеркивает Оксана Голобородько.

Инфраструктура

Чтобы жить в новом доме было комфортно, стоит обращать внимание и на наличие инфраструктуры. Также количество объектов инфраструктуры влияет и на то, как выгодно вы сможете продать квартиру при необходимости. Сегодня наличие удобных функций в доме привлекает больше желающих проинвестировать в новострой.

Должна быть возможность выйти из квартиры и провести время на качественно благоустроенной территории. Наличие внутридомовой инфраструктуры – колясочной, детской комнаты, небольшого спортзала – также плюс. Как и зеленые рекреационные зоны на придомовой территории.

Что смотрим в квартире

Если дом визуально вам нравится, стоит обратить внимание и на то, как выглядит квартира внутри.

«Необходимо убедиться в отсутствии любых трещин, деформаций, перекосов, обратить внимание на ровность поверхности, на качество стяжки и штукатурки. Наличие вводов электрики, воды, отопительных батарей. Наличие всех счетчиков, установленных в коридорах, тепла, воды, электрики. Желательно, чтобы было заложено несколько труб для протяжки слаботочных систем в квартиру, чтобы потом не было потребности сверлить стены для подключения интернета, а также, чтобы в дальнейшем в коридорах не появлялись прибитые к стене провода. Обязательно проверить стоят ли там двухкамерные стеклопакеты, потому что однокамерные не проходят по нормативам. Стоит убедиться, что застройщик сделал под стяжкой звуко- и гидроизоляцию», – советует Дмитрий Васильев.

Он также добавляет, что если есть балкон или открытая лоджия, важно обратить внимание на то, что плита, которая находится на улице должна иметь утепление не только у вас на полу, но и на потолке у соседей, иначе эта плита будет промерзать, а холод, поступая через нее в квартиру, будет конденсироваться во влагу на полу, что, в свою очередь, приведет к образованию влажных углов. Очень многие застройщики экономят на утеплении этой плиты.

Удобная планировка

«На что мы рекомендуем обращать внимание, это эффективное использование площадей. Чтобы не переплачивать за большие коридоры, бесполезные квадратные метры в квартирах. Функциональное зонирование квартиры: например, очень плохо, когда кухня и гостиная находится в разных местах квартиры, а между ними размещена спальня», – советует г-н Васильев.

Простенки должны быть достаточной длины для эффективной расстановки мебели, расположение дверей в комнатах не должно препятствовать размещению широких, вместительных шкафов. Вся планировка квартиры должна быть построена от расстановки мебели, а не наоборот, когда мебель приходится впихивать в существующие ограничения. Для квартир с двумя и более спальнями в квартире должно быть два санузла.

Коротко о важном

Не стоит забывать и о безопасности сделки.

«Самый важный показатель, на который стоит обратить внимание после непосредственно цены квадратного метра – это надежность застройщика. И тут существует один четкий и прозрачный критерий – количество уже сданных в эксплуатацию домов. Этот показатель служит реальным маркером надежности вашего продавца. Кроме того, не лишним будет самостоятельно посетить те объекты, которые уже сданы в эксплуатацию, собственными глазами убедиться в качестве работы, пообщаться с жильцами», – говорят в «Укрбуд».

«Первое, что нужно проверить это наличие разрешения на строительство, выданное государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ). Его наличие должно подразумевать наличие всех остальных необходимых документов. Наличие только комплексного вывода экспертизы еще не означает, что застройщик имеет право строить. Кроме того, читайте внимательно, что прописано в выводе строительной экспертизы – так как застройщик построит не больше того, что там обозначено. Например, если застройщик анонсирует строительство детского садика в инфраструктуре жилого комплекса, а в выводе экспертизы его нет, значит, его и не будет», – говорит Васильев.

В Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам также отмечают, что у застройщика должен быть следующий перечень документов:

  • решение об отводе земельного участка;
  • договор аренды земли (причем сроки должны совпадать или превышать период, в течение которого будет длиться стройка);
  • исходные данные на проектирование: технические условия инженерных служб на подключение к коммуникациям, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, задание на проектирование;
  • экспертиза проекта и сам проект;
  • лицензия на строительную деятельность;
  • разрешение на ведение строительных работ.
Источник

Юлия Василенко, 100realty.ua

Фото: m-7.co

Источник: https://100realty.ua/articles/kvartira-v-novostroike-proveraem-kacestvo-stroitelstva

«Утепляемся» за счет государства: что для этого нужно?

N 049Из центрального и местных бюджетов выделяют деньги на повышение энергоэффективности жилья. В Украине всем желающим предлагают провести энергоэффективные мероприятия, на что государство и местные органы власти готовы дать денег. 100realty.ua решил выяснить, что для этого нужно и какие есть нюансы получения «теплых кредитов».

Как работает программа?

Физические лица могут получить от государства возмещение:

• 20% от суммы кредита (но не более 12 тыс. грн.) на приобретение негазовых/неэлектрических котлов.

• 35% от суммы кредита (но не более 14 тыс. грн.) на приобретение энергоэффективного оборудования/материалов.

ОСМД и ЖСК:

• 40% суммы кредита (но не более 14 тыс. грн. в расчете на одну квартиру).

Если заемщиком является физическое лицо, получающее субсидию на оплату жилищно-коммунальных услуг, то размер возмещения составит 35% как для приобретения котлов, так и для других энергоэффективных мероприятий, но не более 12 тыс. грн.

Если в составе ОСМД есть семьи-получатели субсидии, такое ОСМД получает возмещение в средневзвешенном размере между 40% и 70% – в зависимости от количества квартир-субсидиантив.

Кроме того, еще часть расходов берут на себя местные власти в рамках разработанных совместно с Государственным агентством по энергоэффективности и энергосбережения Украины и принятых местных программ удешевления «теплых кредитов». Местные власти в разных областях и районах принимают собственные программы, которые дополнительно к господдержке предлагают дополнительную компенсацию тела кредита, либо часть процентной ставки по кредиту. Всего по Украине на сегодняшний день в разных регионах насчитывается 206 таких программ.

Например, в Киеве утверждена комплексная целевая программа повышения энергоэффективности и развития жилищно-коммунальной инфраструктуры города до 2020 года, которой предусмотрена компенсация 30% части суммы «теплых» кредитов для ОСМД на внедрение энергоэффективных мероприятий. В других областных центрах процент «стартует» от 8% и может достигать 30%, как для физических лиц, так и для ОСМД.

И, как показывает практика, наиболее активно используют льготы жители тех регионов, где есть возможность существенно сэкономить при проведении энергоэффективных мероприятий не только благодаря государственной программе, но и с помощью компенсации с местных бюджетов. Наиболее активно берут энергоэффективные кредиты и проводят энергосберегающие мероприятия жители Львовской области, где в обласном центре действует несколько льготных программ, в каждом районе области, а также отдельно в некоторых городах.

Как принять участие в программе?

Для участия в программе и получения возмещения необходимо осуществить следующие шаги:

1. Лицо или ОСМД принимает решение о внедрении энергоэффективных мероприятий, обращается в уполномоченный банк (один из государственных – «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Укрэксимбанк», «Приватбанк») и предоставляет необходимый пакет документов для получения кредита на приобретение энергоэффективного оборудования и материалов (перечень документов определяется банком).

2. Получает кредитные средства.

3. Предоставляет банку счета-фактуры, акты выполненных работ и тому подобное. Таким образом, заемщик должен подтвердить целевое использование кредитных средств.

Если заемщик – субсидиант, то обязательным является представление копий документов (сообщений или справок и т.д.), подтверждающие назначение физическому лицу субсидии для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

4. Банк ежемесячно формирует и представляет в Госэнергоэффективности реестры заемщиков, имеющих право на получение возмещения.

5. В течение 5 дней Госэнергоэффективности перечисляет соответствующие средства на банковские счета для их последующего перечисления заемщикам.

В целом процесс возмещения занимает до 2 месяцев.

На что выдают «теплые кредиты»

Предоставленные деньги можно потратить на четко определенный перечень материалов и работ. Он отдельно составлен для ОСМД и ЖСК и для физических лиц.

Так, для ОСМД это могут быть следующие работы:

  • Оборудование и материалы для обустройства индивидуальных тепловых пунктов, в том числе регуляторы теплового потока по погодным условиям и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним;
  • Оборудование и материалы для проведение работ по термомодернизации внутридомовых систем отопления и систем горячего водоснабжения;
  • Теплонасосная система для водяной системы отопления и/или горячего водоснабжения и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ней;
  • Система солнечного теплоснабжения и/или горячего водоснабжения и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ней;
  • Оборудование и материалы для модернизации систем освещения мест общего пользования;
  • Счетчики;
  • Оборудование и материалы для проведения работ по теплоизоляции внешних стен, подвальных помещений, чердаков, кровель и фундаментов;
  • Светопрозрачные конструкции из энергосберегающего стекла, в том числе окна и балконные двери в квартирах, для мест общего пользования (подъездов), подвалов, технических помещений, чердаков, и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним;
  • Двери для мест общего пользования (подъездов), подвалов, технических помещений, чердаков и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним.

Частные лица или, как их обозначают в Госэнергоэффективности – население, могут получить кредит на практически те же работы, но еще и на модернизацию радиаторов водяной системы отопления, регуляторов температуры воздуха, а также на рекуператоры тепла вентиляционного воздуха и соответствующее дополнительное оборудование и материалы к ним. Также существенную долю компенсации выплачивают тем, кто покупает котлы с использованием любых видов топлива и энергии (кроме природного газа и электроэнергии).

Немного статистики

В 2017 году Кабинет Министров Украины выделил дополнительно на программу «теплых кредитов» 300 млн. грн. Эти деньги можно получить в виде кредитов в государственных банках.

По данным Государственного агентства по энергоэффективности и энергосбережению Украины, с начала действия программы поддержки ОСМД на утепление (с весны 2015 года), интерес к ней растет очень активными темпами. Так, за неполный 2015 год около 200 ОСМД и ЖСК получили более 16 млн. грн. «теплых кредитов». А в 2016 году количество ОСМД-участников выросло уже вдвое, тогда как суммы средств – почти в 4 раза. Так, более 400 ОСМД привлекли 61 млн. грн. на энергоэффективные мероприятия.

2017-й год уже стал рекордным. По итогам всего 3-х кварталов года, около 600 ОСМД получили льготных кредитов на сумму вдвое больше, чем в прошлом году, а именно – 128 млн. грн.

Положительная динамика и в пользовании этой программой и со стороны физлиц (не объединенных в ОСМД или ЖСК), которые проводят термомодернизацию своего жилья. Только порядок цифр там иной – намного выше. Так, за 2,5 года государственная поддержка физлиц в виде компенсации части процентов по кредитам на покупку энергосберегающего оборудования и материалов составила 3 млрд. 500 млн. гривен.

Кроме того, государство компенсирует часть затрат домохозяйствам, которые устанавливают вместо газовых другие типы котлов (преимущественно, твердотопливные). За неполных три года на эти целы «ушло» 367 млн. бюджетных гривен.

Источник: Юлия Василенко, 100realty.ua

Источник: https://100realty.ua/articles/uteplaemsa-za-scet-gosudarstva-cto-dla-etogo-nuzno

Малогабаритные квартиры – это реакция застройщиков на ограниченный бюджет покупателей

S 052Структура предложение на рынке жилья изменилась.

У большинства населения уменьшились возможности для накопления средств и инвестирования их в покупку жилья. Об этом порталу 100realty.ua рассказал Константин Олейник, заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG.

«Несмотря на то, что есть тенденция к увеличению общих доходов домохозяйств, их расходы и инфляция растут быстрее. Это влечет за собой, в частности, сокращение бюджета покупки жилья. Если раньше – в период с 2009 по 2013 годы люди выбирали квартиры больших площадей, то сейчас, в условиях ограниченного бюджета, покупают меньшие квартиры. Это привело к изменению в структуре предложения. В частности, обусловило появление новых, экстремально-малых форматов жилья от застройщиков – однокомнатные квартиры площадью около 20 кв. метров, а двухкомнатные – 35-40 кв. м», – отметил эксперт.

Ранее сообщалось, что еще в течение нескольких лет застройщики будут предлагать покупателям компактные квартиры.

Фото: miydim.in.ua

Источник: https://100realty.ua/news/malogabaritnye-kvartiry-eto-reakcia-zastroisikov-na-ogranicennyi-budzet-pokupatelei

Мошенники и Госреестр недвижимости: как защитить свою собственность?

S 051Обезопасить себя от интереса мошенников сложно, но вот оперативно узнать о нем – вполне возможно.

С открытием электронных реестров, в частности, Реестра вещных прав на недвижимость, активизировались мошенники, которые меняют собственника недвижимости, и в итоге законный собственник узнает о том, что лишился своих квадратных метров лишь спустя какое-то время. Портал 100realty.ua решил разобраться, как можно избежать такой неприятной ситуации.

Нотариусы бьют тревогу

В Украине случаи махинаций с реестром недвижимости происходят очень часто. Из-за чего нотариусы обращались в Минюст с просьбой усовершенствовать защиту Реестра, поскольку фиксировали сотни случаев незаконного вмешательства в эту базу данных.

Комиссия при Министерстве юстиции Украины по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации имущественных прав в 2016 году удовлетворила 44% жалоб о захвате недвижимости и бизнеса. «Было рассмотрено по существу примерно 500 жалоб. Из них около 220 жалоб удовлетворено», – сказал замминистра юстиции Павел Мороз.

Были случаи, когда хакеры присылали частным нотариусам письма с вирусами, после открытия которых, пароли доступа к Реестру оказывались у злоумышленников и те оперативно меняли данные о собственниках недвижимости.

Также есть и нечестные нотариусы, которые готовы идти на незаконные действия. По информации Министерства юстиции, в случае подобного вмешательства, нотариуса, который произвел такие действия, всего лишь лишают доступа к Реестру. Другого наказания пока не предусмотрено.

Если говорить о праве собственности на квартиру в новостройке, то у покупателя есть на руках лишь информационная справка из Госреестра, другого нотариально заверенного документа у обладателя новой квартиры нет. Поэтому собственники такого жилья больше других обеспокоены вероятностью вмешательства в регистрационные данные об их собственности.

Проинформирован – значит вооружен

Гарантировать то, что никто никогда не сможет изменить данные в Реестре о праве собственности пока, к сожалению, не может никто. В то же время, нотариусы дают несколько советов, которые помогут минимизировать риск, а в случае, если такая неприятная ситуация все же произошла, оперативно на нее отреагировать.

1. Запрет совершения регистрационных действий с недвижимостью

Собственник недвижимости может в любое время написать заявление о запрете совершения регистрационных действий касательно собственной недвижимости.

Данная процедура детально описана в пункте 17 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и его отягощений, утвержденного Постановлением Кабмина №1127 от 25.12.2015 года.

«Согласно положениям указанного пункта, определено право собственника на основании поданного им заявления зарегистрировать запрет на осуществление регистрационных действий. В то же время, если в течение 10 рабочих дней не будет предоставлено решение суда о запрете на осуществление регистрационных действий, которое вступило в законную силу, то такой запрет будет снят», – говорит Иван Топор, юрист юридической компании «Де-юре».

«Такое решение суда также можно получить. Обычно суд выносит такие решения в порядке обеспечения иска. Решение суда более долговечно, чем просто заявление, и действует до прекращения обстоятельств, в связи с которыми оно вынесено, а практически – до его отмены. На практике встречались случаи, когда собственник недвижимости с целью недопущения обращения взыскания на него его же кредиторами «организовывал» подачу иска в отношении этого же имущества и устанавливал обеспечение в виде запрета совершения регистрационных действий. Примечательно, что даже если такой иск окажется безосновательным, пройдет значительное время прежде, чем запрет будет снят из Реестра. Инициатива о таком снятии обычно происходит от сторон дела, а если стороны инициативу не проявляют, запрет продолжает «висеть»», – говорит Александр Бородкин, руководитель практики «Строительство и недвижимость» юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры»,

2. Установление ипотеки

По мнению юристов, более надежным и контролируемым способом может быть установление ипотеки по достаточно долгосрочному обязательству в пользу дружественного лица. Этот способ также часто используется на практике. Заодно он позволяет быстро отреагировать, в случае если в отношении недвижимости действительно начнутся какие-либо нежелательные действия третьих лиц. В частности, ипотекодержатель может переоформить ее на себя в порядке взыскания ипотеки.

«Иногда для этих же целей используют ипотеку банка, профинансировавшего приобретение недвижимости. В том числе и после выплаты кредита – ведь банк сам вряд ли обратится к нотариусу за снятием ипотеки», – говорит г-н Бородкин.

3. Нотариально заверенная копия документа о праве собственности

Также в Минюсте рекомендуют оформить нотариально заверенную копию права собственности на объект недвижимости, если до этого была выдана лишь информационная справка из Госреестра в случае покупки квартиры от застройщика. Но к эффективности такой «защиты» юристы относятся скептически.

«Нотариальное заверение информационной справки из Реестра вещных прав на недвижимость не является событием, которое имеет значение при подтверждении права собственности. Основание для возникновения права собственности законодатель связывает с действиями, решениями и событиями, в число которых не входит нотариальное заверение информационной справки из Реестра прав собственности. К ним можно отнести, например, договор купли-продажи, дарения, решение суда вступившее в законную силу, документы подтверждающие ввод в эксплуатацию объекта строительства и т.д. Далее, в порядке, предусмотренном законодательством собственник должен зарегистрировать свое право», – говорит Иван Топор.

Таким образом, даже если в Реестр прав собственности кто-то вмешается либо недобросовестный нотариус проведет незаконную сделку по поддельным документам, восстановить нарушенное право можно будет на основании указанных выше первичных документов. А будет ли справка из Реестра о праве собственности заверенная нотариально или нет – значения не имеет. Информсправка всего лишь фиксирует факт наличия информации об объекте недвижимости в соответствующем реестре и содержит информацию об объекте недвижимости, собственнике объекта недвижимости и некоторых других фактах.

4. SMS-информирование

Подключение SMS-информирования о действиях в Реестре, касающихся вашей недвижимости, позволит оперативно получить информацию о том, что кто-то совершает какие-либо действия с объектом. Правда, услуга эта платная. Стоит она 30 грн. в месяц за один объект (для сравнения, одноразовая информационная справка из реестра стоит 23 грн. с учетом банковской комиссии).

За 30 грн. в месяц клиент получает следующие услуги в виде сообщений:

  • информацию о постановке объекта на мониторинг и об окончании срока мониторинга;
  • информацию о наличии изменений в статусе объекта (без указания сути изменений).

Извещение об изменении статуса недвижимости позволяет своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене проведенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности регистрационных действий.

Если подытожить, то специалисты говорят, что наиболее действенный способ обезопасить свою собственность – это периодически проверять данные в Реестре по своему объекту недвижимости. Это можно сделать, зарегистрировавшись на сайте kap.minjust.gov.ua. Также нужно хранить первичные документы, на основании которых возникло право собственности. Отстаивая свое право в суде, либо обращаясь в уполномоченный государственный орган для защиты права собственности на недвижимое имущество, в первую очередь потребуются как раз такие документы, чтобы установить законного владельца, а уже потом будут разбираться, что стало причиной изменений в Реестре.

Покупка квартиры в новостройке: какие налоги платит застройщик и покупатель

S 049В большинстве случаев, де-факто, расходы на налоги ложатся на покупателя.

Инвестируя в строительство жилья, многие хотят знать, придется ли платить налог, какие налоговые обязательства ложатся на плечи покупателей и застройщиков. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, в чем особенность налогообложения недвижимости на «первичке».
 
Фонд финансирования строительства и налоги
На сегодняшний день приобретение недвижимости путем участия в Фонде финансирования строительства, по словам юристов, остается одним из самых надежных способов покупки недвижимости. Поэтому этот способ наиболее часто используют на рынке недвижимости Украины. Он заключается в том, что инвестор уплачивает взносы в фонд финансирования строительства, который фактически является банковским счетом со специальным статусом. Управляет фондом специальная финансовая организация, которая из средств фонда оплачивает работы застройщика по возведению многоквартирного дома. «После введения дома в эксплуатацию за инвесторами регистрируется право собственности на квартиры. При этом застройщик уплачивает налоги с суммы полученного вознаграждения за фактически выполненные работы», – говорит Евгений Ковтуненко, управляющий партнер юридической компании Kodex. При этом, налоговые обязательства ложаться на застройщика, но суммы платежей будут включены им в стоимость такого жилья. По словам Александра Бородкина, партнера юрфирмы «Василь Кисиль и Партнеры», руководителя практики «Недвижимость и строительство», после того, как средства из Фонда поступают застройщику, для последнего они являются доходом от хозяйственной деятельности и подлежат налогообложению на этом этапе: 20% НДС и 18% налог на прибыль. Что касается покупателя, то он непосредственно не платит налоги на этапе инвестирования в Фонд. «Покупатель недвижимости будет платить налог 5% только если будет продавать эту недвижимость раньше чем через три года с момента приобретения», – добавляет Оксана Шпула, независимый аудитор компании «Бюро аудита».
 
Целевые облигации
Продажа жилья с помощью целевых облигаций является также одним из популярных способов, с помощью которого можно купить квартиру у застройщика. Держатели жилищных облигаций являются инвесторами и финансируют строительство объектов жилищного строительства через институты совместного инвестирования. То есть заказчик выполняет заказы не за свой счет, а за счет держателей облигаций и выполнения обязательств по облигациям, обеспечиваются передачей в собственность объекта недвижимости. «Ценнобумажные операции, которыми также являются операции с целевыми облигациями, освобождены от обложения НДС. Средства, привлеченные при первичной эмиссии, также не облагаются налогом на прибыль, поскольку считаются заемными средствами. Однако при дальнейшей продаже облигаций налогом на прибыль по общей ставке облагается разница между ценой приобретения и ценой продажи таких облигаций. Именно в связи с этим облигации часто продают посредством инвестиционных фондов, прибыль которых освобождена от налогообложения. В любом случае, при погашении целевых облигаций и передаче построенной недвижимости возникает также и НДС на стоимость передаваемой в счет погашения недвижимости», – говорит Александр Бородкин. «Передача готового нового жилья физическим и юридическим лицам в собственность в обмен на облигации является первой поставкой жилья, следовательно, объектом для налогообложения НДС по ставке 20%. Аналогично, как и в ситуации с привлечением ФФС застройщик по результатам финансового результата обязан уплатить налог на прибыль по ставке 18%. У покупателя жилья налоговых обязательств при покупке вновь построенного жилья не возникает», – уточняет Яна Квасница, юрист компании «Мисечко и Партнеры».
 
Купля-продажа имущественных прав
При заключении договора купли-продажи имущественных прав покупатель выплачивает застройщику часть от общей стоимости квартиры. Одновременно с договором купли-продажи имущественных прав заключается форвардный контракт, в котором прописывается сумма, оставшаяся по сделке, которую покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость. Имущественные права на объект инвестирования являются правом на получение в собственность объекта инвестирования в будущем (после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию). «Имущественные права налогоплательщика-покупателя после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию реализуются путем приобретения права собственности на объект инвестирования, оформления и регистрации покупателем соответствующих правоустанавливающих документов на этот объект. Следовательно, в этом случае операция по реализации имущественных прав на недвижимое имущество для продавца (застройщика) является операцией по первой поставке жилья, которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%», – говорит г-жа Квасница. Также застройщик платит налог на прибыль в размере 18%. Покупатель не платит налогов государству, но все налоговые платежи, которые платят застройщики, последние закладывают в стоимость квадратного метра жилья.
 
Закладные
Застройщик производит эмиссию закладных и обеспечивает их ипотекой построенного жилья. Финансовое учреждение предоставляет финансирование для строительства будущего объекта. Застройщик передает инвестору объект будущего инвестирования в ипотеку и передает финансовому учреждению закладную. «Передача предмета ипотеки ипотекодержателю является поставкой в понимании Налогового кодекса Украины, и у застройщика возникает обязательство по оплате налога на добавленную стоимость  в сумме 20% от стоимости предмета ипотеки. Также, у покупателя, к которому переходит право собственности на предмет ипотеки, возникает объект налогообложения налогом на доходы физических лиц (18%), ведь согласно Налоговому кодексу Украины, продажей являются любые операции, которые осуществляются по договорам, что предусматривают передачу права собственности на имущество», – говорит Яна Квасница.
 
Переуступка прав
Переуступку прав нельзя рассматривать отдельно от основного договора, по которому у инвестора возникнет право собственности, поскольку при переуступке прав договор не расторгается, а происходит замена кредитора (инвестора) новым кредитором (покупателем, новым инвестором). Поэтому, для договора уступки права характерны те же особенности, что и для основного договора (участия в ФФС, облигаций и др.). Например, если первоначальный инвестор участвовал в фонде финансирования строительства, то новый инвестор не будет нести никаких дополнительных расходов по уплате налогов. «Однако некоторые управители предусматривают комиссию за заключение договора уступки. В свою очередь, если заключается уступка права требования прав по предварительному договору купли-продажи квартиры, то такой договор должен быть удостоверен нотариально, и новый инвестор примет на себя обязательства по уплате сбора на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры при заключении основного договора купли-продажи», – говорит Евгений Ковтуненко. При этом нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц. «Налог на доходы физических лиц (18%), который тянет за собой военный сбор (1,5%), надо платить с разницы между полученными доходами от реализации квартиры перед вводом дома в эксплуатацию и расходами на ее приобретение на стадии котлована. Но на практике часто в переуступке фигурирует та же сумма, что была определена застройщиком, поэтому не из чего платить налог», –  говорит юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры». Если же цена меняется в договоре по переуступке прав, то тогда налогообложению подлежит разница между ценой переуступки прав и ценой приобретения. Для физических и юридических лиц-продавцов сейчас действуют одинаковые ставки – 18%. 
 
Источник:  Юлия Василенко, ИАП «Столичная недвижимость»
Источник: http://100realty.ua/articles/45899