ОРЕНДА

КОМЕРЦІЙНЕ ПРИМІЩЕННЯ під офіс або виробництво
Леваневського, вул. Заводська, №2, на 1-му та 2-ому поверхах - по 80 кв. м, сан/вузол, ремонт, сигналізація, 380V
від 45 грн за 1 кв. м
067-80-30-699, 067-278-48-97

ПРОДАЖ

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА
0,1 га в садівничому товаристві "Патріот-Таун" у районі Селекційної станції по вул. Сквирське шосе в м. Біла Церква; поруч ліс та парк "Олександрія"
208.000 грн (можливий торг)
093-648-49-71, 098-567-76-65

ПРОДАЖ

БУДИНОК
село Ленінське, Сквирський р-н
135 кв. м, оздоблення, газ, колодязь, гараж, літня кухня, погріб, госп/споруди, з/д 22 сот.
580.000 грн, торг
067-401-75-78, 050-765-54-68 (Лідія)

ОРЕНДА ПОДОБОВО

1-2-кімнатні КВАРТИРИ
відмінний стан, вся техніка, WiFi-інтернет, документи
096-560-57-57
063-560-57-57
066-560-57-57

ПРОДАЖ

ГАРАЖ
вул. Курсова, капітальний, цегляний, погріб, оглядова яма
067-508-96-12

Налог на недвижимость: как было и как будет?

S 034В этом году платить за «лишние» квадратные метры еще будем по-старому.

Скоро некоторым украинцам придут платежки на оплату налога на недвижимость. В чем особенность оплаты налога в этом году, когда будут действовать новые правила, какие «подводные камни» новой версии закона и как можно избежать уплаты налога узнавал ИАП «Столичная недвижимость».

Налог в этом году

Начиная с текущего месяца и до 1 июля 2016 года, многим гражданам Украины придут налоговые сообщения-решения о начислении им налога на недвижимость. В результате чего украинцы должны будут в течение 60 дней оплатить данный налог.

«В 2016 году владельцы недвижимости заплатят за предыдущий год по ставкам и льготам, которые действовали в 2015. То есть, ставка составляет до 2% от минимальной заработной платы, а льготы (площадь недвижимости, которая не облагается налогом) на квартиры – 120 м. кв., на дома – 250 м. кв., смешанные владения  – 370 м. кв. Уже в 2017 году недвижимость будет облагаться по новым правилам: ставка – до 3% минимальной заработной платы, а льготы будут уменьшены примерно в два раза», – говорит Геннадий Дорошенко, помощник юриста ЮК «Александров и партнеры».

По словам Юрия Тимощука, начальника отдела администрирования имущественных налогов Государственной фискальной службы Украины, если налог не будет уплачен в течение 60 дней, то начисляется штрафная санкция – 10% от суммы, а если срок превышает 30 дней – 20%. Поэтому украинцам рекомендуют, если в период с мая по июль не пришла платежка, обратиться за ней в налоговую самостоятельно.

Кто платит налог: продавец или покупатель?

Если недвижимость была продана, то в данном случае придется платить налог, как продавцу, так и новому владельцу.

Как разъясняет Геннадий Дорошенко, в таком случае налог для бывшего собственника будет рассчитан с 1 января до начала того месяца, в котором утрачено право собственности, а для нового собственника – с месяца, в котором ему перешло право собственности.

Касательно имущества, которое находится в общей частичной или общей совместной собственности (поделено в натуре), то налогоплательщиком является каждый из собственников. На практике это выглядит так, что при владении в равных частях двух граждан квартирой общей площадью, к примеру, 150 кв. м, льгота действует на каждого плательщика в отдельности, так как объектом налога на недвижимое имущество есть часть квартиры. Если же часть одного или всех совладельцев превышает льготу, то будет начислен налог на такое превышение. Относительно общей совместной собственности граждан, которая не выделена в натуре, то плательщиком будет являться один из владельцев по согласию сторон. Если же совладельцы не могут прийти к согласию, кто из них будет плательщиком, то это решит суд. Так же, органы местного самоуправления могут самостоятельно устанавливать льготы, которые основываются на материальном положении и доходе граждан.

Что изменится в налогообложении в следующем году

В 2017 году начнут действовать новые правила начисления и оплаты налога. Так, согласно пункту 266.5 Налогового кодекса Украины, ставка устанавливается соответствующим органом местной власти, но размер ставки не может превышать 3% минимальной зарплаты, установленной на 1 января соответствующего отчетного года. Так, например, в Виннице, Запорожье, Ивано-Франковске и Харькове решили установить ставку в 2% от минимальной зарплаты. В Хмельницком, Черкассах, Черновцах, Чернигове, Днепропетровске, Киеве – 1%. А, например, владельцы недвижимости в Житомире, Ужгороде, Кировограде заплатят налог за свои квадратные метры по ставке меньше 1%.

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей.

По словам Алены Дегрик, управляющего партнера юридической фирмы LeoPartners, налог на недвижимость не касается как физических, так и юридических лиц, владеющих недвижимостью жилого и нежилого фондов, площадь которой не превышает:

- 60 кв. м – для владельцев квартир;

- 120 кв. м. – для владельцев домов;

- 180 кв. м – для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частей).

Другими словами, налог касается только той части общей площади недвижимости, которая превышает указанную норму. Например: человек, является владельцем квартиры общей площадью 66 кв. м., будет платить налог только за 6 кв. м. А если у человека есть квартира площадью 50 кв. м и дом площадью 110 кв. м, то платить налог не придется.

«Подводные камни» новой версии закона

Существует несколько нюансов, о которых стоит упомянуть. Во-первых, если человек владеет несколькими долями, недвижимости (например, две части по 40 кв. м каждая), налог на недвижимость уплачивается из части общей площади недвижимости, собственником которой является субъект налогообложения. Например, 40кв. м. + 40кв.м. – 60кв. м = 20 кв. м, – именно эта площадь подлежит налогообложению.

По словам Алены Дегрик, во-вторых, новой редакцией Закона установлена дополнительная ставка налога в размере 25 тыс. грн. в год для:

- квартир площадью более 300 кв. м

- домов площадью более 500 кв. м.

Фактически, такие объекты недвижимости будут облагаться по двум ставкам: процентной и фиксированной. Например: если у собственника есть квартира площадью 305 кв. м, он должен заплатить налог, рассчитанный таким образом: (305 кв. м «минус» 60 кв. м) «умножить» на ставку налога за 1 кв. м (% от минимальной зарплаты) «плюс» 25 тыс. грн.

Как облегчить налоговое бремя

По словам юристов, единственным способом избежать уплаты налога либо уменьшить его, является «дробление» права собственности на объект недвижимости большой площади между несколькими родственниками или третьими лицами с целью уменьшения площади на каждого владельца отдельно.

Источник: Юлия Василенко, ИАП "Столичная недвижимость", от 11.05.2016

http://100realty.ua/articles/40948

Металлопластиковые окна: секреты комфорта

S 033Споры о достоинствах и недостатках пластиковых окон длятся уже много лет, однако все это время окна ПВХ с успехом конкурируют на рынке с окнами из прочих материалов. Секрет стабильного успеха металлопластиковых окон кроется в уникальном сочетании свойств, которые делают их невероятно привлекательным и выгодным решением для обустройства помещения. Среди достоинств пластиковых окон главными являются:

- энергосберегающие свойства

- устойчивость к перепадам температуры и атмосферным воздействиям

- простота в уходе

- долгий срок службы

- экологичность и безопасность для человека

- противопожарная стойкость

Своим названием пластиковые окна обязаны материалу, из которого изготавливается профиль – полимеру поливинилхлориду. Именно он обуславливает такие качества окна, как его долгий срок эксплуатации, сохранение прекрасного внешнего вида в течение десятков лет, устойчивость к погодным условиям. Профиль окон полый внутри, что придает им легкость. Для большей прочности его оснащают металлическими арматурными вставками. Благодаря им окно выдерживает вес стеклопакета, не деформируясь. Стандартный цвет пластикового окна – белый, однако сейчас большой популярностью пользуется процедура ламинирования поверхности профиля. Благодаря ей, вы можете заказать и установить окна любого цвета и фактуры, например, под дерево различных пород, а также изменить цвет окна и снаружи, и изнутри. Это не только создаст дополнительную защиту для окон (ламинирующие пленки отличаются дополнительной устойчивостью), но и расширит ваши возможности по декорированию помещения.

Энергосбережение, шумопоглощение и теплоизоляция окна зависят от количества и ширины камер – герметичных воздушных пространств между стеклами в стеклопакете, а также от характеристик стекла.

Звукоизоляция напрямую зависит от толщины стеклопакета – чем больше камер, тем лучше будет поглощаться звук. Оптимальным в этом отношении является двухкамерный стеклопакет.

 Энергосберегающие стеклопакеты изготовлены из стекла, покрытие которого отражает инфракрасные лучи, что позволяет уберечь тепло из комнаты от рассеивания. Качественное энергосберегающее стекло способно обеспечить экономию порядка 40 % тепловой энергии. Особое покрытие способно также предотвратить попадание излишнего ультрафиолетового излучения извне. Такие стекла поглощают солнечные лучи, предотвращая как перегрев комнаты, так и выгорание мебели или обоев под их воздействием. Поэтому металлопластиковые окна Одесса и другие города, расположенные в зоне теплого климата, предпочитают оборудовать светоотражающими стеклами, а более прохладные регионы выбирают энергосберегающее стекло.

Если есть необходимость обеспечить повышенную прочность стеклопакета, лучше использовать ударопрочное стекло – закаленное, многослойное или покрытое пленкой, предохраняющей от разлетающихся осколков.

Часто пространство между стеклами заполняют не воздухом, а инертным газом, который в сочетании с энергосберегающими стеклами дает максимальный эффект уменьшения теплопотерь.

Следует помнить, что в случае пластиковых окон больше – не значит лучше. Двухкамерный стеклопакет из энергосберегающего стекла обеспечит такой же уровень сохранения тепла, что и обыкновенный трехкамерный, однако будет значительно легче, что уменьшит нагрузку на фурнитуру и сведет к минимуму риск деформации профиля, то есть окно прослужит дольше, эффективнее выполняя свои функции и создавая уют в вашем доме многие годы.

Источник: "Мир квартир"

http://mirkvartir.ua/article/show/6046 

Недійсність договорів оренди: окремі аспекти судової практики

S 031Ніна Кучерук «Jurimex, ЮК» адвокат, керівник судової практики. Значну частину справ, що розглядають суди загальної юрисдикції, становлять справи у сфері орендних відносин, зокрема спори щодо визнання договорів оренди недійсними. Попри існування досить широкої законодавчої бази з вказаної категорії спорів, у правозастосовчій діяльності виникає чимало питань: з якого моменту договір оренди слід вважати недійсним; чи може визнаватися недійсним договір, який розірвано; хто може звертатися до суду з відповідними позовами тощо?

Порушення права

Необхідною умовою для звернення до суду з позовом про визнання оспорюваного договору оренди недійсним є порушення вказаним правочином прав та/або охоронюваних законом інтересів позивача. При цьому на сторони правочину вказані вимоги поширюються так само, як і на інших заінтересованих осіб, про що наголошується й у рішеннях Верховного Суду України.

Так, у постанові від 9.12.2015 р. у справі № 6-849цс15, у якій позивачем виступала сторона правочину, Верховний Суд України зазначає, що суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача та, залежно від установленого, вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову у їх задоволенні. Суд вищої інстанції звертає увагу, що у справі про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у ньому істотних умов, суд має установити, чи дійсно порушуються права орендодавця, у зв’язку з відсутністю у договорі оренди таких умов, визначити істотність цих умов, а також з’ясувати, у чому саме полягає порушення його законних прав.

Найбільш складно у таких спорах довести (встановити) порушення прав інших заінтересованих осіб, що не є сторонами оспорюваного правочину. Як свідчить судова практика, у спорах про визнання недійсними договорів оренди суди встановлюють порушення переважних прав орендарів, корпоративних прав учасників господарського товариства тощо. Так, у постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-327гс15 Верховний Суд України визнав можливим оспорення акціонером (учасником) господарського товариства договору оренди, вчиненого цим товариством, якщо відповідні позовні вимоги обґрунтовані порушенням корпоративних прав такого учасника (акціонера). У цій справі Верховний Суд України підтримав позицію попередніх судових інстанцій, які вбачали порушення оскаржуваним правочином корпоративних прав позивача як учасника з часткою 70% статутного капіталу щодо управління справами товариства та розподілу прибутку від господарської діяльності товариства.

Тим самим Верховний Суд України змінив усталену судову практику про неможливість визнання недійсним договору, вчиненого господарським товариством, за позовом учасника цього товариства. Цікавим є те, що така практика сформувалась на підставі постанови Пленуму того ж Верховного Суду України (постанова від 24.10.2008 р. №13 «Про практику розгляду судами корпоративних спорів»), у п. 51 якої рекомендовано відмовляти акціонерам (учасникам) господарського товариства у задоволенні позову про укладення, зміну, розірвання чи визнання недійсними договорів та інших правочинів, вчинених господарським товариством. Тим не менше, наявність вказаної постанови не стало перешкодою для зміни Верховним Судом України своєї ж правової позиції.

Іншим прикладом порушення прав заінтересованих осіб може слугувати постанова від 10.06.2015 р. у справі №6-70цс15, у якій Верховний Суд України визнав обґрунтованим висновок судів попередніх інстанцій про порушення переважного права орендаря на поновлення договору оренди, у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем. У цій справі були встановлені факти належного виконання орендарем умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а також відсутності листа-повідомлення від орендодавця про відмову у поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем.

Отже, у спорах про визнання договорів оренди недійсними позивач (незалежно від того, чи є він стороною правочину або ж іншою заінтересованою особою) повинен довести, а суд – встановити наявність факту порушення суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Встановити порушення прав інших заінтересованих осіб (окрім сторін правочину) є проблематичнішим, що також ускладнюється мінливістю судової практики.

Предмет оспорювання

За чинним законодавством України недійсним може бути визнано договір, який містить усі істотні умови (укладений правочин). Винятки з цього правила становлять підписані до 05.04.2015 р. договори оренди землі, які за відсутності істотної умови можуть визнаватися недійсними, згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції.

Поряд з цим Верховний Суд України висуває додаткові вимоги до предмета оспорювання. Так, за позицією вказаного судового органу, недійсним може бути визнаний не лише укладений договір оренди, але й чинний (не розірваний тощо) на момент розгляду справи. Такий висновок випливає з постанови від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, у якій Верховний Суд України вказує про відсутність підстав для визнання недійсним на майбутнє договору оренди, оскільки останній було розірвано сторонами.

Аналогічний підхід викладено Верховним Судом України у постанові від 23.12.2015 р. у справі №3-1143гс15, де зазначено, що позовні вимоги прокурора зводяться до визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобов'язання за спірним договором є припиненими. Враховуючи встановлені у цій справі обставини, суд зробив висновок, що визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору припинив існування.

Тобто, якщо враховувати вказані висновки, незаконний договір оренди не завжди може бути визнано недійсним, навіть за наявності усіх передбачених законом підстав недійсності оспорюваного правочину. Така позиція викликає чимало питань, адже за законодавством України недійсним визнається правочин з підстав недодержання певних вимог на момент його вчинення. Подальше розірвання договору оренди на факт наявності (відсутності) таких підстав не впливає та чинності правочину у період з його укладення до розірвання не усуває, а отже, не може перешкоджати визнанню недійсним договору, який суперечить законодавству. Вочевидь, у протилежному випадку такий підхід призведе до «узаконення» протягом певного періоду неправомірних договорів, що у правовій державі є недопустимим.

Момент недійсності

Неоднозначно у правозастосовчій діяльності вирішується питання щодо визначення моменту, з якого договір оренди слід вважати недійсним. На законодавчому рівні це питання регулюється ч. 1 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Незважаючи на те, що законодавець чітко визначає момент недійсності правочинів і не встановлює будь-яких особливостей, залежно від їх виду, у судовій практиці сформувалось декілька діаметрально протилежних підходів щодо визначення моменту недійсності договорів оренди.

Так, у постанові від 29.09.2015 р. у справі №925/2375/14 Вищий господарський суд України дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди з моменту його вчинення, зазначивши, що приписи ч. 1 ст. 236 ЦК України щодо моменту недійсності правочину (будь-якого: нікчемного чи оспорюваного) не передбачають можливість іншого різного визначення моменту недійсності правочину, у тому числі, залежно від моменту прийняття судового рішення.

Натомість, іншої позиції дотримується Верховний Суд України у своїй постанові від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15, вказуючи на можливість визнання договору оренди недійсним лише на майбутнє. Своє рішення суд вищої інстанції мотивує тим, що фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює (у разі його недійсності) проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому, з огляду на ч. 3 ст. 207 ГК України, такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Зазначений правовий підхід видається суперечливим та не узгоджується з нормами чинного законодавства. По-перше, єдиною нормою, яка визначає момент недійсності правочину є ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Інших правил, які б встановлювали цей момент, у тому числі щодо договорів оренди землі, жодний законодавчий акт не містить.

По-друге, ч. 3 ст. 207 ГК України, на яку посилається Верховний Суд України при обґрунтуванні свого висновку, не визначає момент, з якого настає недійсність правочину, а лише вказує на наслідки його недійсності. Так, відповідно до вказаної правової норми, виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі, якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Аналогічні ч. 3 ст. 207 ГК України положення містяться у ч. 2 ст. 236 ЦК України, відповідно до якої, якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Тобто як ст. 207 ГК України, так і ч. 2 ст. 236 ЦК України лише визначають правові наслідки, які настають у разі встановлення факту недійсності договору.

По-третє, постанова Верховного Суду України від 01.07.2015 р. у справі №3-195гс15 фактично ґрунтується на помилковому ототожненні поняття «договору» та «зобов’язання», які є різними цивільно-правовими категоріями. Зокрема, відповідно до ст. 11, 509 ЦК України, договір є лише однією з підстав виникнення відповідного зобов’язання. Натомість, як вбачається з вищезазначеної постанови, суд посилається на ч. 3 ст. 207 ГК України, у якій йдеться про визнання недійсним та припинення на майбутнє зобов’язання, а не договору.

По-четверте, у вказаній ситуації видаються надуманими мотиви суду щодо неможливості проведення між сторонами двосторонньої реституції у разі фактичного користування майном на підставі договору оренди, оскільки чинне законодавство не ставить визначення моменту недійсності такого договору у залежність від можливості застосування двосторонньої реституції. До того ж правові наслідки недійсності договорів оренди чітко визначені ч. 2 ст. 216 ЦК України, відповідно до якої, у разі недійсності правочину, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Таким чином, наразі у правозастосовчій діяльності сформувалися суперечливі правові підходи щодо визначення моменту недійсності договору оренди, предмета оспорювання тощо. Наявність зазначених правових позицій на рівні постанов Верховного Суду України може призводити до труднощів у застосуванні відповідних правових норм судами нижчих інстанцій, для яких висновки вказаного судового органу є обов’язковими. У свою чергу, у разі невідповідності висновків Верховного Суду України законодавству, суди вправі користуватись наданим їм Законом України «Про забезпечення права на справедливий суд» правом відступу від таких висновків з одночасним наведенням відповідних мотивів.

http://yur-gazeta.com/

Источник: agent.ua, от 13.04.2016

http://agent.ua/review/articles/32038-nedijsnist-dogovoriv-orendi-okremi-aspekti-sudovoyi-praktiki.html

Почему, покупая новую квартиру, вы чаще всего покупаете воздух

S 030«От статистики не скроешься никуда. Она имеет точные сведения не только о количестве зубных врачей, колбасных шприцев, дворников, кинорежиссеров, проституток, соломенных крыш, вдов, извозчиков и колоколов, — но знает даже, сколько в стране статистиков. И одного она не знает. Не знает и не может узнать. Она не знает, сколько…» в Украине строится квартир.

Да, господа, нет ни одного места, где вы могли бы это узнать. Застройщик легко может задекларировать строительство 10-этажного здания, а реально строить 20- этажное. Отсутствует общий реестр, в котором можно было бы посмотреть (как, например, в случае с покупкой вторичного жилья), сколько строящихся квартир существует в Украине.

Событие, пробудившее желание написать этот материал, произошло 18 ноября 2015 года. Верховный Суд Украины рассмотрел дело № 6-1858цс15 о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости. Истец (физическое лицо) заключил с застройщиком договор на покупку квартиры в строящемся доме и полностью оплатил его стоимость. После ввода в эксплуатацию он не смог получить свою квартиру, которая, как оказалось, была продана еще один раз, но уже юридическому лицу. Верховный Суд вынес решение в пользу юридического лица, как купившего квартиру более законным способом. Другими словами: если Вы купите квартиру в строящемся жилом доме по договору купли-продажи имущественных прав, то у вас нет никаких гарантий на получение в собственность этой квартиры.

Попытаемся перевести на понятный язык мудреные судебные термины и понять, что они означают для первичного рынка недвижимости Украины.

Если Вы собираетесь приобрести квартиру в строящейся новостройке, то Вы совсем не покупатель недвижимости Вы — инвестор. Это означает, что Вы рисковый человек и готовы поиграть с судьбой на деньги. При выборе жилья на первом плане всегда два параметра: месторасположение и стоимость, но подарки судьбы часто скрыты на втором плане. Речь идет о конечном результате – получении готового жилья в собственность. И вот тут мы впервые встречаемся с правовой стороной дела.

При принятии решения о покупке строящейся недвижимости для начала хорошо бы поинтересоваться разрешительной документацией: есть ли разрешение на строительство и можно ли его вести на данном земельном участке. Если Вы думаете, что тут все просто — есть разрешение — строят, нет разрешения – не строят, так тут все сложно. Часть застройщиков соответствующих документов могут просто не иметь. Те, которые документы имеют, могут иметь не те документы или документы с истекшим сроком действия. Те, у кого сроки еще не истекли, могут отказаться Вам документы показать, а те, которые покажут, не дадут Вам их копии. И только в нескольких отделах продаж Вам отдадут копии разрешительных документов, но ни в коем случае не передадут Вам на руки инвестиционный договор. А уж места, где Вам презентуют все документы можно обозначать на карте Киева как инвестиционные заповедники. Кстати, в интернете опубликована карта на которой указаны новостройки, возводящиеся с нарушениями. Однако информативность ее оставляет желать лучшего, а некоторые объекты от греха подальше там просто не публикуют (в данном случае под грехом подразумевается власть).

На инвестиционных рынках, торгующих акциями и другими ценными бумагами, принято публиковать информацию об эмитенте, который хочет занять на биржевом рынке денег. Узнать о финансовом состоянии девелопера на украинском первичном рынке недвижимости — дело сложное. Исключением является, пожалуй, схема выпуска целевых облигаций, при которой в проспекте эмиссии публикуется кое-какая информация о девелопере. Инвестиционные гарантии и страхование рисков на рынке новостроек отсутствуют. Таким образом, руководствуясь ограниченным набором информации и кучей рисков, потенциальный покупатель заключает инвестиционный договор.

Тут мы подходим к сути нашей истории. Заключая инвестиционный договор, вы покупаете не недвижимость, Вы покупаете имущественные права на нее. И, как показывает решение Верховного Суда, существует тонкость, не учтя которую оказывается, что Вы оплатили… право купить! Т.е. если Вы заключили договор купли-продажи имущественных прав, который не регулируется специальными законами, то придя в офис стороны-продавца за документами на квартиру, Вы можете оказаться всего лишь одним из желающих высказать свои претензии на оплаченные метры. По идее, можно было бы устроить какой-нибудь конкурс или партию в шахматы. Кто выиграл, тот и владелец недвижимости. Но в офисе серьезной компании так с Вами, конечно, не поступят. Там Вам предложат побороться за жилищное благополучие в суде. Итого: квартира продана два раза, и пришло время объяснить, как можно продать квартиру несколько раз.

Когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, продавец и покупатель встречаются у нотариуса, который проверяет недвижимость на предмет арестов и других обременений. Эти данные он получает из соответствующего реестра, где и отмечает необходимую информацию. Когда Вы покупаете квартиру в новостройке, Вы покупаете не квартиру – Вы покупаете имущественные права на получение этой квартиры в будущем. А так как будущее туманно, то и факт покупки квартиры нигде не отмечен, кроме как в учетной табличке девелопера. Нет ни нотариуса, ни госрегистратора, ни реестра, ни квартиры. Есть только Ваши деньги и местная версия инвест-договора, а из реально существующей недвижимости есть только будка отдела продаж и ведущаяся стройка. Таким образом, гарантировать Вам то, что квартира продана только один раз, может только сам продавец. Некоторые застройщики даже заверяют инвестиционные договоры нотариально, но это, поверьте, ничего не меняет, потому что фактически регистрируется передача денег, но на изменение нумерации строящихся квартир и изъятие их из продаж нотариус никак не влияет. Собственно, решение суда это лишний раз подтвердило.

А ты кто такой?

Так по какому же принципу продавец имущественных прав, а вслед за ним и суд, выбирали, кому достанется квартира? Лотерейным оборудованием стороны пользоваться не стали – несолидно. Решили определить – кто правильнее купил. Обе стороны оплатили стоимость, указанную в договорах, но договоры были не одинаковые. Один правильный, а второй – очень правильный. Более удачливый покупатель заключил договор бронирования квартиры и приобрел необходимое количество целевых облигаций. Несмотря на то, что договор бронирования – это юридическая импровизация, не предусмотренная ни законами, ни кодексами, покупка целевых облигаций четко определена Законом об инвестиционной деятельности. Покупатель-«неудачник» заключил договор купли-продажи имущественных прав, который предусмотрен Гражданским кодексом, но не указан в законах прямого действия. Таким образом, ВСУ принял решение в пользу способа покупки, который предусмотрен специальным законом. Интересно отметить, что все предыдущие суды имели обратное мнение. Тут нужно сделать краткое отступление о способах инвестирования в строящееся жилье в Украине.

Законов у нас много, и каждый день, благодаря трудягам — депутатам их становится все больше и поэтому нормы права иногда входят в противоречия. В сфере инвестиций в недвижимость законы также имеются. До 2005 г. заключался договор долевого участия, но потом случился «элита-центр» и долевое участие эволюционировало. Способы привлечения денег у граждан ограничили тремя типами: фонды финансирования строительства, выпуск целевых облигаций и использование институтов совместного инвестирования (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности). В то же время, в Гражданском Кодексе остались нормы, описывающие возможность отчуждения имущественных прав на вновь созданное и неготовое жилье. Таким образом, сложилась ситуация, при которой одна часть застройщиков жилья предпочла использовать нормы прямых законов, а часть – нормы Гражданского Кодекса. Отсюда возникновение большого количества комбинаций договоров. ГКЦБФР в своем хозяйстве навела относительный порядок, и большинство «импровизированных» схем с ценными бумагами застройщики использовать перестали. За рамками же контроля госкомиссии по ценным бумагам все осталось по старому: договоры купли-продажи имущественных прав в самых непредсказуемых версиях и даже предварительные договоры, которые для первичного рынка недвижимости в юридическом аспекте вообще ни в какие ворота не лезут. Часть застройщиков, не особо переживая о законодательных ограничениях, так свои договоры и называют – «инвестиционный договор». Просто и легко запомнить.

В том случае, который здесь описывается, в одном и том же жилом комплексе квартиры продавались разными способами и не один раз.

«Вчинить» иск

Герой нашего повествования, отдавая деньги застройщику, конечно, не знал, что его ждут не долгожданные квадратные метры, а решения многочисленных судов. Он, говоря словами классиков, «…до самой своей смерти будет сыпать юридическими словечками, которых понаберется в разных присутственных местах, будет говорить не «наказывается» а «наказуется», не «поступок», а «деяние». Себя будет называть не «товарищ Жуков», как положено ему со дня рождения, а «потерпевшая сторона». Но чаще всего и с особенным наслаждением он будет произносить выражение «вчинить иск». А потому он, доверяясь застройщику, закрывал на все подозрения глаза и видел грезы с счастливым новосельем.

Однако же приходит момент, когда приходится открыть не только глаза, но и рот… От удивления, с одной стороны, и срываясь на вопль, с другой. Ибо денег нет, квартиры нет, документов нет, а закон сохранения энергии никто не отменял, значит, где-то это все есть! Государственного контроля за инвестициями в жилье тоже нет, значит рассудить споры в этом вопросе призвана Фемида. Глаза у Фемиды завязаны, а потому судьи переводят слепую старушку Справедливость через дорогу каждый раз в новом месте, трактуя правила дорожного движения (читай инвестирования в жилье) по ситуации. Парад трактовок принимает Верховный Суд и выносит окончательное решение.

Все суды (кроме ВСУ) приняли решение в пользу лица, выполнившего все свои обязательства по договору купли-продажи имущественных прав. Мотивировали они свое решение статьей 7 Закона об инвестиционной деятельности, а именно пунктом 5, который гласит, что истец «…имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами Украины». Суд первой инстанции, а вслед за ним и высшие суды, расценили слова «…право владеть…», как подтверждение прав собственности на предмет спора. Однако судьи Верховного Суда не поленились прочесть и другие статьи того же Закона, а равно как и норм Гражданского Кодекса Украины, и вот что они там увидели. Истец выполнил все условия для того, чтобы требовать право собственности, но, тем не менее, собственником считаться не может, и вот почему:

* Порядок оформления права собственности урегулирован специальными законами «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности». Купля-продажа имущественных прав там не фигурирует.
* По смыслу договора купли-продажи имущественных прав истец получил лишь право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество
* Раз у истца не возникло прав собственности, то он и не может оспаривать квартиру, как свою собственность.
* Судебным решением нельзя защитить свое право собственности на вновь созданное имущество, потому что это не предусмотрено Гражданским Кодексом. Это означает, что права собственности на квартиры в новостройках, признанные в судебном порядке, недействительны.
Выводы:* Правильно купить строящуюся квартиру – это купить её при помощи целевых облигаций, ФФС или паевых фондов.
* Даже если вы правильно купили, вас ничто не страхует от двойных продаж и двойных залогов, потому что отсутствует единый реестр строящихся квартир и правила их регистрации.
* Бойтесь прав собственности на вновь построенные квартиры, полученные при помощи решения суда. Они могут быть признаны недействительными.
Следует учесть, что в Украине нет прецедентного права, поэтому в каждой новой ситуации может быть принято иное решение, однако понятно и то, что суды будут учитывать рассмотренное нами решение ВСУ.

В Украине, к сожалению, не обеспечена прозрачность первичного рынка недвижимости. Хотя в Киеве ведется мониторинг первичного рынка недвижимости и признается наличие незаконных строек, но философской констатацией нарушений реакция власти, собственно, и ограничивается.

И в качестве главного вывода: ввод в действие единого реестра строящегося жилья позволит если не гарантировать риски, то хотя бы сделать их более прогнозируемыми. 

Источник: agent.ua, от 02.03.2016

http://agent.ua/review/articles/31944-pochemu-pokupaia-novuju-kvartiru-vy-chashche-vsego-pokupaete-vozduh.html

Сколько будет стоить просроченная оплата коммунальных услуг

S 029Не вовремя оплатил коммуналку – заплати штраф. Пеня будет начисляться дополнительно за каждый день просрочки.

За последний год коммунальные платежи поднялись на 37%. Средний же счет в платежки составил 543,79 грн против прошлогодних 396,12 грн. Если начнут насчитывать еще и штрафы, долги украинцев будут расти, как снежный ком, сообщает программа "Ранок з Україною" на канале "Украина".

Наказывать неплательщиков депутаты планировали еще с 2014-го. Тогда закон провалили, так как проголосовали за пеню всего 36 нардепов. В этом году все иначе: за пеню 242 депутата. Каждый день просрочки будет стоить 0,1% от суммы платежки.

Например, вы получили счет на 700 грн за отопление. Если до 20-го числа следующего месяца не заплатили, то уже 21 числа вам насчитают пеню. С вашего счета это 70 копеек в день. Вроде бы и немного, но за месяц это уже почти 22 грн, а за год – дополнительные 260 грн к вашему счету. И это если пропустите оплату только одного месяца. Каждый следующий неоплаченный месяц тянет за собой новые неоплаченные штрафы. Есть и плюс: пеня не может превышать 100% от суммы платежки. То есть за 700 грн ваш штраф за один месяц не перевалит.

Юрист Евгений Савенко убежден: люди не платят за коммуналку, потому что платить им просто нечем. Сейчас общеукраинский долг – 8 829 100 000 грн. Юрист убежден: с введением штрафов ситуация не изменится. "Если у человека нет возможности оплачивать свой долг, то не важна сумма этого долга. Он может быть и 100 грн, и 1 000 000 грн. Однако если физически человек не может при нынешних условиях заработать эти деньги, то нет разницы, сколько будет составлять этот долг", – говорит Савенко.

Однако эксперты успокаивают: даже если депутаты и проголосуют за эту норму в следующем, втором чтении, то первые несколько лет, скорее всего, на нее будет действовать мораторий. "Введение на какой-то определенный срок моратория на эту норму, как это было в 90-х годах, когда была такая же чрезвычайно высокая инфляция и был введен мораторий на начисление пени за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг", – поясняет энергетический эксперт Мария Яковлева.

Практика начисления пени родом из Советского Союза, но неплохо прижилась и в странах Европы. Там вам не только штраф выпишут, но еще и отключат неоплаченное отопление или свет. Как будут наказывать украинских должников, если пеня заработает, властьимущие пока не придумали. Ведь отключить поквартирно коммуникацию фактически невозможно, говорят эксперты.

Источник: agent.ua, от 02.03.2016

http://agent.ua/review/articles/31945-skolko-budet-stoit-prosrochennaia-oplata-kommunalnyh-uslug.html