ОРЕНДА

КОМЕРЦІЙНЕ ПРИМІЩЕННЯ під офіс або виробництво
Леваневського, вул. Заводська, №2, на 1-му та 2-ому поверхах - по 80 кв. м, сан/вузол, ремонт, сигналізація, 380V
від 45 грн за 1 кв. м
067-80-30-699, 067-278-48-97

ПРОДАЖ

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА
0,1 га в садівничому товаристві "Патріот-Таун" у районі Селекційної станції по вул. Сквирське шосе в м. Біла Церква; поруч ліс та парк "Олександрія"
208.000 грн (можливий торг)
093-648-49-71, 098-567-76-65

ПРОДАЖ

БУДИНОК
село Ленінське, Сквирський р-н
135 кв. м, оздоблення, газ, колодязь, гараж, літня кухня, погріб, госп/споруди, з/д 22 сот.
580.000 грн, торг
067-401-75-78, 050-765-54-68 (Лідія)

ОРЕНДА ПОДОБОВО

1-2-кімнатні КВАРТИРИ
відмінний стан, вся техніка, WiFi-інтернет, документи
096-560-57-57
063-560-57-57
066-560-57-57

ПРОДАЖ

ГАРАЖ
вул. Курсова, капітальний, цегляний, погріб, оглядова яма
067-508-96-12

Как правильно оформить квартиру в новостройке

S 028Зарегистрировать квартиру – несложно, главное, чтобы ее построили.

Что необходимо для того, чтобы оформить право собственности на квартиру в новостройке, какие документы для этого нужны, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Инвесторам упростили жизнь

Последняя редакция Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868, в который внесены изменения в соответствии с постановлением Кабинета Министров от 13 августа 2014 № 337.

Согласно этому Порядку, упрощена процедура государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц.

Как сказано в официальном комментарии Укргосреестра, «раньше каждый гражданин, который инвестировал в многоквартирный жилой дом, должен был для регистрации своей квартиры принести полный перечень документов на весь дом. С 12 февраля 2014 года приносить определенный пакет документов на все здание будут застройщики, а каждый гражданин будет предоставлять документы только отдельно на свою квартиру».

«Таким образом, основной пакет документов подает застройщик после принятия новостройки в эксплуатацию», – говорит директор «Правовой группы «Юста», кандидат юридических наук Лидия Горбунова.

Необходимые документы

Что касается перечня документов, которые подает застройщик, то это:

- документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;

- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- документ, который подтверждает присвоения объекту недвижимого имущества почтового адреса;

- утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства.

Документы, которые подаются застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением.

«Для проведения государственной регистрации прав собственности на построенную квартиру или нежилое помещение инвестор (заявитель) должен подать заявление, форму и требования к заполнению которой установил Минюст. Заявитель при подаче заявления лично предъявляет органу государственной регистрации прав документ, удостоверяющий его личность», – говорит г-жа Горбунова.

В случае подачи заявления уполномоченным лицом, предъявляется и документ, подтверждающий его полномочия.

Вместе с заявлением заявитель подает органу государственной регистрации прав необходимые для государственной регистрации прав документы, а именно:

- документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав и т.п.);

- справку (выписку) из перечня лиц, которые принимали участие в инвестировании (финансировании) объекта строительства и по которым осуществляется государственная регистрация прав, выданная лицом, которое привлекало средства физических и юридических лиц (заказчиком строительства) об участии заинтересованного лица в инвестировании (финансировании ) объекта строительства;

- технический паспорт на объект инвестирования (квартира, нежилое помещение и т.д.);

- заверенные надлежащим образом копии всех указанных документов;

- документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество;

- документ об оплате государственной пошлины.

В случае подачи документов не в полном объеме, государственный регистратор принимает решение о приостановлении рассмотрения заявления. Такое решение должно содержать рекомендации по устранению обстоятельств, послуживших основанием для его принятия.

«Заявитель должен выполнить эти рекомендации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с момента получения соответствующего решения. Если в течение пяти дней в орган государственной регистрации не поступили документы, подтверждающие устранение в полном объеме обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, государственный регистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прав», – акцентирует внимание Лидия Горбунова.

Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку из Государственного реестра прав, далее формирует Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и оформляет его в двух экземплярах, подписывает и заверяет печатью.

После получения заявителем свидетельства о праве собственности и выписки из Государственного реестра прав, он становится полноценным собственником недвижимого имущества.

Сколько это стоит

При оформлении права собственности на квартиру в новостройке,  нужно будет внести обязательные платежи: 120 гривен за предоставление информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (извлечение свидетельства о праве собственности) и оплатить административный сбор (госпошлину). Его размер «привязан» к уровню минимальной зарплаты и зависит от площади квартиры, на которую оформляется документ. Так, если площадь до 100 кв. м, то админсбор составляет 0,07% от минимальной зарплаты (на сегодняшний день – 96,5 грн.), от 100 до 200 кв. м – 0,1% (137,8 грн), свыше 200 кв. м – 0,2% (275,6 грн).

Но если оплата 120 грн. за извлечение – обязательна для всех физлиц, то админсбор не обязаны платить некоторые категории льготников:

- инвалиды первой и второй групп;

- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести, и приравненные к ним в установленном порядке лица;

- пострадавшие от Чернобыльской катастрофы 1-й и 2-й категорий безусловно;

- пострадавшие от Чернобыльской катастрофы 3-й и 4-й категорий (при некоторых дополнительных условиях относительно времени их проживания или работы в опасной зоне).

Новые риски

В прошлом году Верховный суд Украины преподнес неприятный сюрприз покупателям первичного жилья. В своем постановлении от 18 ноября 2015 ВСУ заявил, что договор купли-продажи имущественных прав не дает покупателю самого права собственности на квартиру. Оно появится лишь после того, как недвижимость будет зарегистрирована согласно законодательству, а для этого надо достроить дом и сдать его в эксплуатацию.

Дальше суд разъяснил, что в украинском законодательстве вообще не предусмотрена возможность того, чтобы в суде можно было защищать право собственности на новопостроенный объект, поскольку в статье 331 Гражданского кодекса Украины дан исчерпывающий список оснований для возникновения права собственности на такие объекты. И там нет ничего о том, что таким основанием может быть решение суда.

Таким образом, сегодня инвесторы стали абсолютно беззащитным перед недобросовестным застройщиком.

«Это решение ВСУ означает, что люди, купившие квартиры в новостройках на этапе строительства, больше не смогут признать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке. Исходя из украинского законодательства, суд в принципе правильно расставил точки над «і» в этом деле, однако сделал это не в пользу инвесторов», – считает Александр Босенко, адвокат юридической фирмы Constructive Lawyers.

В данной ситуации покупателям «первички» рекомендуют очень ответственно относиться к выбору застройщиков и покупать будущие квадратные метры у компаний, которые исправно выполняют обязательства перед инвесторами.

Источник: Юоия Василенко, ИАП "Столичная недвижимость", от 27.01.2016

http://100realty.ua/articles/38308

 

Галина Мельникова: Главная задача риэлтора сегодня – стать бизнес-партнером для клиента

melnykovaРуководитель ведущего столичного агентства недвижимости подвела итоги года и поделилась прогнозами на будущее.

Что происходило на рынке аренды и продажи недвижимости в 2015 году, как изменился портрет покупателя, и как будет развиваться рынок в следующем году в интервью ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Галина Мельникова, генеральный директор АН «Благовест».

Кризиса нет

В течение года мы часто слышали заявления от экспертов о том, что рынок недвижимости переживает кризис, сравнимый с 2009 годом. Поддерживаете ли Вы такое мнение?

Высказывания о кризисе в 2015 году я не поддерживаю в принципе, а тем более в сравнении с 2009 годом. По моим оценкам, рынок прошлого года был в активной фазе, по крайней мере, наша компания провела достаточно большое количество сделок.

Особенностью 2009 года было резкое падение цен. Это стало серьезной встряской и в какой-то мере шоком для рынка, который после почти пятилетнего периода роста стоимости недвижимости был вынужден меняться. Возник отложенный спрос и предложение, рынок пытался уравновесить себя в новых условиях. Многие продавцы не готовы были принимать те цены, которые диктовали обстоятельства, но со временем, ценовая коррекция все же произошла. Как мы помним, снижение стоимости на тот момент в зависимости от ценовой категории объекта составило 20%-50%. Если говорить о 2015-м годе, то такой ситуации не было. Да, момент коррекции стоимости присутствовал в первой половине года, но назвать это кризисными явлениями нельзя.

Какие основные вызовы и испытания ощущало агентство недвижимости «Благовест» и как Вы с ними справлялись?

Не могу сказать, что наша компания в прошлом году сталкивалась с какими-то особенными вызовами или испытаниями, но определенные особенности работы рынка были.

2014-й год мы называли годом договоренностей между клиентами. И эта тенденция к диалогу сохранились и в 2015 году. При этом наблюдается незначительное главенство покупателя, который пытается диктовать интересные для него условия.

Покупают всё

Вы вспомнили о покупателе недвижимости, изменился ли как-то его «портрет»?

Да. Сегодня люди, которые могут приобретать недвижимость, – это профессионалы в общем понимании этого слова. Независимо от того, в какой сфере работают, какую должность занимают, насколько высокое у них социальное положение, они требовательны к уровню профессионализма тех, кто сегодня работает на рынке недвижимости. Нынешний клиент требует к себе ценностного отношения, и, главное, профессиональной консультации по рынку недвижимости – будь то вопросы ценообразования или юридического сопровождения. И, конечно, это люди, которые моментально распознают некомпетентность. Риэлторам необходимо это понимать. Поэтому весь год мы активно работали над тем, чтобы соответствовать требованиям наших клиентов.

Какие тенденции рынка недвижимости в целом Вы можете выделить?

Наверное, основной тенденцией является то, что сегодня покупают всё! В каждом ценовом сегменте есть люди, которые не только хотят купить, но у них появилась эта возможность в связи с изменение ценообразования на рынке. Практически любой объект может найти своего покупателя.

Конечно, традиционно жилье низкого ценового сегмента является лидером продаж. Количество людей, готовых вкладывать в недвижимость 200, 300, 500 тысяч долларов всегда значительно меньше, чем покупателей в более демократичном ценовом диапазоне.

Появились также и некоторые особенности, я бы даже сказала, казусы рынка. Например, в ценовой категории, скажем, до 70 тыс. долл., в которой ранее приобретали 1-2 комнатные квартиры сегодня можно увидеть покупки уже 3-х и даже 4-х комнатных квартир в спальных районах. Или, например, в высокой ценовой категории, где в основном покупатели приобретали объекты в центре Киева, сегодня есть сделки по покупке больших по площади апартаментов в более отдаленных районах в качественных новостройках, где в «пакете» можно приобрести тишину, чистый воздух или иную привлекательную «опцию». Похожие новации, выбивающиеся из актуальных в предыдущие годы постулатов рынка, есть практически во всех ценовых категориях. Это те особенности, которые до 2015 года не наблюдались. И хотя пока это нечастые случаи, но у них есть большие шансы стать новыми тенденциями.

Какой сегодня нужен минимальный бюджет для покупки квартиры в столице и что это будет за жилье?

В наших ежемесячных обзорах рыночной ситуации, мы всегда приводим пример, самых доступных проданных объектов в прошедшем месяце. Такое жилье находятся в диапазоне 25-28 тысяч долларов. Это небольшие квартиры, часто «гостинки» в нецентральных районах города. Они могут быть расположены на Минском массиве, в Святошинском, Днепровском, Деснянском районах.

Чем характеризовался сегмент аренды жилой недвижимости в 2015 году?

Рынок аренды 2015 года ознаменовался тем, что все арендаторы очень требовательно подходили к вопросу качества жилья. Если говорить о наиболее демократичном ценовом сегменте, то ни для кого не секрет, что здесь важно успеть первым прийти на просмотр и снять такой объект. Тем не менее, не стоит забывать, что для людей, готовых арендовать жилье, это довольно затратная часть их бюджета, и поэтому они предъявляют определенные требования к комфорту и цене такого объекта.

При аренде квартир, особенно стоимостью от 5 тысяч гривен в месяц, независимо от месторасположения, большую роль играл «возраст» дома и характеристики самой квартиры. Принимались во внимание уровень ремонта, качество мебели и бытовой техники. Арендатору были интересны квартиры площадью 40-45 квадратных метров. Это могла быть просторная однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира.

Особой популярностью во всех ценовых сегментах пользовались квартиры, которые сдавались в аренду впервые. Это было достаточно серьезным аргументом для арендатора.

С точки зрения приоритетности по месторасположению, здесь предпочтения довольно традиционны. Важными были и остаются удобство и комфорт, с которым можно добраться в деловую часть города. Это предусматривает либо наличие удобной транспортной развязки, либо станции метро поблизости.

Оптимистические прогнозы

Каким, по Вашему мнению, будет 2016 год для рынка недвижимости Киева?

Поскольку я неисправимый оптимист, то предполагаю, что активность рынка в 2016 году будет, как минимум, такой же, какой она была во втором полугодии 2015 года. При этом есть тенденция к росту активности и увеличению числа сделок.

Что касается ценообразования, то 2016 год в этом плане будет достаточно стабильным.

Самое смелое мое предположение (оно действительно очень смелое и я это не скрываю), это то, что, возможно, со второй половины 2016 года появится некоторый интерес клиентов к кредитованию. Объяснить такой прогноз я могу ростом спроса на недвижимость Киева и некую стабилизацию доходов людей, которые организовали или еще организовывают свою деятельность в столице. Таких людей сегодня достаточно большое количество и именно у них может возникнуть интерес к кредитованию. Конечно, пока процентные ставки сумасшедшие и очень бы хотелось, чтобы они приблизились хотя бы к 18% годовых. Такая возможность может появиться при условии возобновления доверия людей к банковской системе, которая, к сожалению, переживает не лучшие времена.

Какие стратегические планы у агентства недвижимости «Благовест» на следующий год?

У меня есть такое ощущение, что наша компания переживает новое рождение, но поскольку нам уже много лет, то мы скорее находимся на этапе возрождения. Весь 2015 год мы очень много работали над тем, чтобы понять новый рынок и новых клиентов. Мы потратили много сил на то, чтобы заново научить и вырастить профессионалов в нашей среде, которых примут даже очень требовательные к своим партнерам в вопросе приобретения недвижимости клиенты. 2015 год был достаточно продуктивным в этом вопросе. Поэтому я рассчитываю, что в 2016 году наши специалисты, которые изучали рынок, получали новые навыки и учились коммуницировать с покупателем, смогут реализовать свои знания и стать настоящими бизнес-партнерами тем, кто придет к нам с желанием приобрести недвижимость.

С точки зрения безопасности проведения операций мы искали новые возможности оценки рисков будущего права собственности. В связи с рядом изменений в правилах регистрации права собственности и в работе нотариусов специалисты компании изучали широкую законодательную базу и учились работать в новых условиях. Поэтому мы готовы предоставлять более качественную услугу в этом вопросе.

Также в планах у нас – укрупняться и развиваться дальше. У нас есть планы по восстановлению и расширению филиальной сети, и я надеюсь, они будут реализованы.

Источник:  Юлия Василенко, ИАП «Столичная недвижимость», от 13.01.2016

http://100realty.ua/articles/37930

 

Виктория Барабаш: Диапазон возможностей на рынке элитной недвижимости расширился

Генеральный директор одного из ведущих агентств недвижимости Киева подвела итоги года.

Каким был 2015-й год для рынка дорогой недвижимости Киева? Какие процессы и события оказывали влияние на его развитие? Какие тенденции уходящего года можно выделить? – ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Виктория Барабаш, генеральный директор АН Park Lane.

Существует мнение, что рынок элитной недвижимости менее других сегментов подвержен влиянию внешних факторов. Так ли это на самом деле и что, по Вашим наблюдениям, влияло на спрос и изменение стоимости в данном сегменте рынка в 2015 году?

Если сравнивать 2015 и 2014 годы, мы видим, что капиталовложения в элитную недвижимость снизились на 20%, а количество сделок – на 26%. При этом нужно учитывать, что большинство сделок по приобретению объектов элитной недвижимости приходится на конец года. Поэтому еще можно ожидать коррекции данных, поскольку приведенные цифры не учитывают показатели традиционно активного декабря.

Что касается вопроса о подверженности элитной недвижимости влиянию внешних факторов, хочу отметить, что покупатели эксклюзивных объектов, отличаются тем, что данное приобретение для них – как очередной предмет роскоши, желание подтвердить свой статус и получить максимальный комфорт проживания. Например, собственники апартаментов в столице, часто покупают также загородные дома.

Корректируют ли кризисные времена само понятие «элитная недвижимость»? Какими характеристиками (в т. ч. и ценовыми) на сегодняшний день должен обладать объект, чтобы его отнести к «элит» или «премиум» классу?

Мы позиционируем элитную недвижимость как объекты стоимостью от 300 тыс. долл. США. Это могут быть апартаменты в клубном доме или высотной новостройке с закрытой охраняемой территорией, сервисной службой, системой «умный дом». Важным является уровень и репутация застройщика, собственная инфраструктура, наличие фитнес-клуба, бассейна, вместительного паркинга.

Если раньше такие дома располагались в основном в центральной части столицы, например, в Печерском районе, на улицах Старонаводницкой, Грушевского, Московской, бул. Леси Украинки, в Шевченковском районе – улицы Гончара, Воровского, а также на Оболонских Липках (просп. Героев Сталинграда), то сейчас объекты элит-класса есть и на Левом берегу – жилые комплексы на улице Марины Расковой и Днепровской набережной. Это современные дома с собственной инфраструктурой. При этом их цена в среднем ниже, чем в центре, и варьируется в диапазоне от 1500 до 3000 долл./кв.м., в зависимости от характеристик конкретной квартиры.

Сегодня у клиента широкий выбор, поскольку он может вложить свои деньги не только в недвижимость в центре, но и в достойные объекты в спальных районах Киева, которые также обладают своими преимуществами.

Отдельно стоит отметить ситуацию на рынке частных домов. На сегодняшний день за 300 тысяч долларов США, можно приобрести особняк площадью в среднем 300 кв. м и ассортимент таких предложений весьма широк. Раньше ценовая планка была выше, однако на данный момент дома можно назвать конкурентами квартир по сумме вложений.

В прошлом году существенная часть спроса приходилась на людей, переехавших в столицу из Крыма и восточных областей Украины. Имела ли продолжение эта тенденция в 2015 году? Какой на сегодняшний день сформировался портрет покупателя элитной недвижимости?

Не могу утверждать, что в 2015 году основная масса покупателей премиум-недвижимости -переселенцы из восточных регионов Украины. В основном приобретали элитные объекты публичные люди, депутаты, чиновники высшего эшелона, бизнесмены, топ-менеджеры компаний. Определенную долю в этом сегменте всегда занимают иностранцы. Хоть их доля в общем числе покупателей в этом году уменьшилась, интерес к Киеву с их стороны остается высоким.

Можете оценить процент людей, приобретавших в 2015 году дорогую недвижимость с целью получения прибыли в будущем, и долю тех, кто покупал апартаменты и дома для собственного проживания?

В 2015 году около 80% элитной недвижимости приобреталось для проживания.

Какой средний срок экспозиции дорогостоящих объектов, и изменился ли он за прошедший год?

На сегодняшний день на рынке элитной недвижимости сформировался достаточно широкий ассортимент предложений. Частично за прошедший год он пополнялся объектами высокого класса, выставленными на продажу состоятельными людьми, которые оптимизировали свои бюджеты. Поэтому срок экспозиции в среднем по рынку увеличился за счет разнообразия выбора.

В то же время, если объект обладает характеристиками премиум-недвижимости и выставлен по адекватной рыночной цене – он в итоге находит своего покупателя. Если же заявленная стоимость не отвечает реальной рыночной ситуации, то для уменьшения срока экспозиции риэлторы ведут переговоры по коррекции стоимости.

Есть ли объекты в дорогом сегменте, которые гарантированно быстро найдут своего покупателя?

Элитная недвижимость – достаточно специфический сегмент рынка. Он отличается от рынка массового жилья. Прежде всего, в элитном сегменте выставляются на продажу объекты с дорогим стильным дизайном, зачастую также с мебелью и техникой. Это усложняет продажу, поскольку кроме факторов местоположения, ценообразования и характеристик дома, клиенту должен подходить данный стиль и обстановка. Поэтому на рынке элитной недвижимости работают в основном опытные риэлторы, которые понимают специфику сегмента.

Для успешной продажи дорогостоящего объекта важна комбинация нескольких факторов: базовых характеристик (местоположение, качество постройки, окружение и т.д.), внутренних характеристик (ремонт, обстановка, техническое оснащение), готовность сторон к диалогу и участие опытного риэлтора, который точно определит запрос, профессионально проведет переговоры, сделает презентацию объекта и организует процесс продажи.

Если говорить об аренде элитной недвижимости, какие жилые и нежилые объекты пользовались активным спросом в 2015 году?

На рынке аренды предпочтения похожи. Спросом пользуется недвижимость с ремонтом высокого уровня в центральной части столицы, на Оболонских Липках, а также качественные объекты на Левом берегу. В сегменте квартир – это объекты площадью 120-250 кв. м.

Популярны также загородные дома до 400 кв. м, особняки площадью 500-700 кв. м интересуют потенциальных арендаторов в меньшей степени. Стоит отметить, что наибольший интерес вызывают предложения, которые впервые сдаются в аренду. Несмотря на более высокую стоимость, преимущество зачастую отдается именно такому жилью.

В сегменте коммерческой недвижимости, востребованы помещения под магазины и офисы площадью в среднем 100-200 кв. м в центральных деловых районах Киева. Важными факторами при принятии решения в пользу того или иного коммерческого объекта являются качественный ремонт, наличие парковки, удобная транспортная развязка.

Существенно ли изменились арендные ставки к концу года, по сравнению с его началом?

В среднем цена снизилась в пределах 20-30%. Здесь стоит отметить, что на арендные ставки в элитном сегменте значительно влияют курсовые колебания. К примеру, если раньше, 5 тыс. долл. США были равны 100 тыс. грн., то сегодня это уже 125 тыс. грн., а поскольку расчет происходит в национальной валюте, стороны совместно пересматривали условия аренды. Сейчас многие арендодатели уже  перешли на фиксированную стоимость аренды в гривне.

Какие основные достижения агентства недвижимости Park Lane в 2015 году Вы можете отметить?

В своей работе мы делаем акцент на качество обслуживания наших клиентов, поэтому все усилия направляем на то, чтобы сделать наше сотрудничество максимально эффективным и удобным для клиента. Также мы стремимся идти в ногу со временем и использовать в своей деятельности новые технологии и достижения для оптимизации бизнес-процессов.

В этом году одним из нововведений стал запуск современной CRM-системы. Новая стратегия бизнеса позволяет нам объективно оценить потребности клиентов и обеспечить высокий уровень обслуживания. В следующем году мы планируем продолжать развитие в этом направлении.

Источник: Юлия Василенко, ИАП "Столичная недвижимость", от 24.12.2015

http://100realty.ua/articles/37508

Скандальний "Укрбуд" продає квартири, збудовані для бійців АТО

S 027Корпорація "Укрбуд", яка отримала від Київради право будувати житловий комплекс в Києві під гарантії передачі 100% квартир бійцям АТО і працівникам МВС, виставила всі квартири на продаж.
 
Про це йдеться у розслідуванні "Наших грошей".
 
Мова йде про ЖК "Верховина" у Святошинському районі столиці, право будувати який Київрада надала 20 листопада 2014 року. Тоді депутати керувалися листом від начальника Управління матеріального забезпечення ГУ МВС в Києві Мартинюка про те, що всі квартири будуть передані міліціонерам та бійцям АТО, адже замовником будівництва виступало саме Головне управління МВС в Києві, яке і отримало ділянку на проспекті Перемоги, 109.
 
"Щодо виділення житла для бійців, які в АТО, є гарантійний лист від замовника, де вони визначають не якийсь відсоток, який буде переданий, а гарантують 100%-ну передачу цих житлових приміщень, які будуть збудовані, для особового складу, а також учасників антитерористичної операції", – говорив тоді голова земельної комісії, нинішній секретар Київради Володимир Прокопів.
 
Підрядником будівництва МВС обрало ТОВ "Укрбуд девелопмент", що входить до начебто державної корпорації "Укрбуд". Однак компанія не планує передавати жодну квартиру у цьому комплексі бійцям АТО – всі вони вже викладені на продаж за ціною 1-2 мільйони гривень.
 
"В даному будинку зараз нема взагалі акту про те, що квартири будуть передаватися для воїнів АТО", – повідомили журналістам у відділі продажів "Укрбуду".
Журналісти представилися покупцями та попросили прокоментувати повідомлення про те, що усі квартири отримають бійці АТО.
 
"Розмовляла я з керівником. Про передачу в даному будинку, там ніякого нема офіційного листа. … ми пробували знайти цей лист, листа такого нема. Це була як інформація для відома. І не більше. В даному будинку зараз нема взагалі акту про те, що квартири будуть передаватися для воїнів АТО", – заявила співробітник відділу продажів Надія Рибакова на прохання журналістів.
 
Керівник столичної міліції Олександр Терещук, підлеглий якого своїм листом гарантував передачу всіх цих квартир бійцям АТО і співробітникам МВС, відмовився надати коментарі журналістам. Як відомо, сам Терещук живе у триповерховому котеджі, збудованому на арештованій землі. Раніше він був звільнений у рамках люстрації, однак президент повернув його на посаду. Недавно він пройшов переатестацію і був призначений керівником київської поліції.
 
Журналісти "Наших грошей" виявили ще один об'єкт, який "Укрбуд" будує з порушенням закону – житловий комплекс "Переможець", на Воскресенській, 2-А у Києві компанія зводить на землі з самовільно зміненим цільовим призначенням. Київрада не надавала компанії відповідного дозволу.
 
Корпорація "Укрбуд" – структура, в яку входять десятки фірм. Її керівником є Максим Микитась, депутат Київради минулого скликання від "Удару" – партії мера Віталія Кличка.
 
"Укрбуд" вважається державною корпорацією, однак насправді, за даними журналістів, відсоток держави у ній мізерний. Зокрема, низка компаній у структурі "Укрбуду" мають своїми власниками підставних осіб з Кіпру та белізу.
 
Також у структурі "Укрбуду" спостерігається присутність людей та структур Анатолія Войцеховського – скандального київського забудовника, про афери якого "Українська правда" робила власне розслідування.
 
Зокрема, співвласником і підписантом в ТОВ "Інвестиційна компанія "Укрбуд інвест" є Анатолій Магаліч. Він же значився директором "Укоінвестбуд" Войцеховського.
Крім того, компанією "Укрбуд девеломпент" раніше володіло ТОВ "Олімпбуд", співвласниками якої значилися Анатолій та Олександр Войцеховські.
 
Источник: agent.ua, от 14.12.2015
 

Реструктуризация кредита: чем опасна лояльность банков

S 026"Вести" разобрались в предложениях для проблемных заемщиков и выяснили у юристов, с чем могут столкнуться люди после переподписания кредитных договоров.

 

Реструктуризация банковских кредитов, которая долгое время была добровольным мероприятием и которую поддержало лишь 19 банков (подписавшихся под соответствующим меморандумом), может стать обязательной в Украине для всех валютных ипотек.

Как сообщила недавно министр финансов Наталия Яресько, правительство уже отработало соответствующий законопроект, который вскоре может быть внесен в Верховную Раду. «Если он будет принят и подписан (парламентом и президентом), то станет обязателен к выполнению», — подтвердил «Вестям» директор департамента взыскания кредитов ПУМБ Павел Мельниченко. 

Согласно документу, если заемщик будет удовлетворять требования закона, то банк не сможет ему отказать в реструктуризации: то есть сумма задолженности на 1 января 2015 г. не превысит 2,5 млн грн ($158,5 тысяч) и кредитное жилье будет единственным у человека.

«В настоящий момент законопроект предполагает обязательное проведение реструктуризации кредита в течение одного месяца с момента обращения заемщика-физлица с письменным заявлением, обладающего задолженностью по кредиту, удовлетворяющей совокупности указанных в законопроекте признаков», — сказала «Вестям» начальник управления розничного кредитования банка «Пивденный» Наталья Столярчук. 

Яресько заявила, что под условия правительственного законопроекта подходит до 40% всей оставшейся в Украине валютной ипотеки. На общую сумму почти 20 млрд грн, что, как уверяют финансисты, совсем немного, с учетом того, что по львиной доле займов уже произошло переподписание кредитных договоров.

«Например, в нашем банке реструктуризировано 84,4% валютного работающего кредитного портфеля. Осуществлено свыше 1000 конвертаций валютных займов в гривневые кредиты», — сообщила нам директор по управлению рисками Фидобанка Юлия Ворчак. И заверила, что 2/3 всех реструктуризаций были совершены на более привлекательных условиях, чем те, что продвигаются правительственным законопроектом.

С ней согласились и многие другие финансисты, потому «Вести» решили проверить это утверждение и понять, стоит ли заемщикам торопиться договариваться на индивидуальных условиях, пока депутаты не утвердили единую для всех обязаловку. 

Кому что предлагают

Лояльнее всего относятся к тем, у кого нет за душой никакого имущества

До сих пор у банков не было единого шаблона, который накладывался бы на всех без исключения заемщиков. Даже у тех, кто подписал весной этого года меморандум и обязался предоставлять валютным должникам по ипотеке льготы и списывать часть задолженности. Они имели возможность делать еще индивидуальные поблажки и идти навстречу людям. 

Впрочем, что бы финансисты ни говорили о своей социальной миссии, их позиция при согласовании условий реструктуризаций чаще всего базировалась на взвешенном расчете — на том, сколько они смогут выиграть/потерять от договоренности. Поэтому банкиры охотно шли на переговоры по рассрочкам беззалоговых кредитов (карточные и кеш-кредиты) и проявляли максимальную лояльность: могли списать не только 50%, но и 70% суммы долга, отсрочить ее погашение на 6–12 месяцев, не требуя одномоментной выплаты 30–50% — на погашение отводили еще по 3–6 месяцев.

«Мне известны случаи, когда финучреждения предлагали разные программы по урегулированию с дисконтом 50% и более и даже с небольшой рассрочкой (несколько месяцев) по уплате даже этого долга», — заверил «Вести» директор по юридическим вопросам Банка Кредит Днепр Максим Гринченко. 

Максимальные списания по необеспеченным кредитам чаще всего получали должники, за душой которых юристы банков не находили никакого имущества. Финансисты понимали, что даже если засудят таких людей, все равно ничего не смогут с них взыскать. Также крупные списания (даже более 50%) получают те, кто моментально рассчитывается с банком: кто сразу на месте наличными вносит часть долга. 

Разной была гибкость кредиторов во время обсуждения залоговых кредитов (ипотек и автокредитов), особенно тех, что были выплачены на 70–80% и где оставалось до $30–50 тыс. задолженности. Когда у людей заканчивались средства, им чаще всего предлагали продать залоги и таким образом погасить кредитные долги. Чтобы подтолкнуть заемщиков к такому сценарию, далеко не в каждом банке им предлагали крупные списания, или как их еще называют, «прощения» долгов. Чаще всего старались скостить задолженность на 10–30% — больше по валютным займам и меньше по гривневым. 

Более весомые предложения получали крупные должники, которым было далеко до полной выплаты долга. Банкиры понимали, что их залоги сильно подешевели из-за экономического кризиса и наверняка не покроют сумму долга в случае продажи. Может быть, поэтому не все финучреждения ограничивали максимальную сумму кредита для программ реструктуризаций, хотя многие оговаривали такой «потолок».

«Мы, например, предлагаем валютным заемщикам с общей задолженностью до 150 тыс. долларов/швейцарских франков/евро воспользоваться реструктуризацией по опции 50/50. При внесении определенной суммы на погашение задолженности банк списывает еще такую же сумму в качестве бонуса», — рассказал «Вестям» директор блока управления рисками в UniCredit Bank Павел Гашковец.

О похожих условиях нам сообщил и Павел Мельниченко: «Для валютных кредитов используется: рефинансирование в гривню, по сниженной ставке, списание до 50% долга и увеличение срока кредита до трех лет. Для остальных используются: кредитные каникулы и процентные каникулы сроком от 3 до 12 месяцев, увеличение срока кредитования на срок до трех лет». 

Элементы у всех программ приблизительно одинаковые. «Это увеличение срока кредитования, временное понижение ставки, перевод валютного кредита в гривню, прощение части суммы при погашении заемщиком обусловленной части долга», — уточнил директор департамента взыскания кредитов Альфа-Банка Украина Алексей Тесленко. Разница только в комбинации тех или иных условий. 

Главный принцип — нельзя получить все и сразу. То есть если у вас был валютный заем и после пересчета его в гривню вам списали 50% суммы долга и все штрафы, то, скорее всего, предложат что-то одно: либо снижение ставки по оставшейся части долга, либо максимальный срок продления кредита. То и другое — редкое явление. 

Повторные отсрочки

Важный вопрос: что происходит, если человек или семья не справляется с выплатами даже по реструктуризированному кредиту? В большинстве случаев банк через 90 дней подает иск в суд и старается взыскать залог — недвижимость или авто, и за счет него погасить кредитную задолженность. С людьми не всегда стараются повторно договариваться. 

Хотя бывают и исключения. «Повторная реструктуризация случается. Это так. Как правило, заемщик может рассчитывать на приемлемые для себя, но худшие с финансовой точки зрения условия», — подчеркнул Алексей Тесленко. Не стоит ждать, что вам снова предложат прощение половины долга или простят штрафы. Как раз, наоборот, списаний наверняка не будет, а штрафы не просто насчитают, а еще потребуют уплаты всех санкций, которые списали во время первого раунда реструктуризации. 

Для повторного предоставления льгот нужно выполнить базовые условия. «Реструктуризировать задолженность повторно возможно, если заемщик не отказывается выполнять обязательства по погашению задолженности по кредиту, источники погашения у него присутствуют. Однако его объем не позволяет своевременно выполнять обязательства в силу причин, не зависящих от заемщика: сокращение/увольнение, болезнь и др. Это, как правило, кредиты, предоставленные в долларах на 15–20 лет с обеспечением в виде недвижимого имущества», — отметила «Вестям» Наталья Столярчук. 

Нужно быть готовым, что если банк будет давать «второй шанс», то наверняка потребует дополнительного поручительства. То есть придется предъявить платежеспособного родственника или знакомого, который поручится своим имуществом — движимым или недвижимым. Если кредит в итоге не будет погашен, то продадут не только базовый залог, но и это дополнительное обеспечение. 

Чем опасны реструктуризации

Всегда требуйте договор о закрытии кредита, и просите банк привлечь факторинговую компанию

1. Кредит могут потребовать дважды 

Юристы рассказывают, что сталкивались со случаями очень выгодных реструктуризаций (со списаниями более 50% долга, со снижениями ставки и увеличением сроков от трех лет и пр.) во время переговоров банков с коллекторскими компаниями. И именно этим объясняют лояльность кредитора: он все равно перепродает проблемный кредит. «В данном случае заемщик просто получает нового кредитора, который может в судебном порядке взыскать задолженность по кредитному договору», — объяснил «Вестям» старший юрист ЮК Prove Group Антон Каганец.

В подобных случаях, по его словам, может возникнуть удвоение долга и уйма неприятностей с судами. «Заключая новый кредитный договор на более выгодных условиях, нужно удостовериться, что действие предыдущего прекращается, иначе заемщик рискует быть должником по двум кредитам сразу», — подчеркнул Антон Каганец. 

2. Пошлину в 5% придется заплатить

Налоговики не делают никаких исключений во время договорной (с банком) продажи залогового имущества, за счет реализации которого гасится кредит. «Никаких исключений для реструктуризаций нет. Налоговики квалифицируют такие сделки, как куплю-продажу, и требуют уплатить с них 5% суммы. Отвертеться от этого не получится, так что нужно быть готовым», — подчеркнул «Вестям» старший партнер АК «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец. 

3. Еще 20% с гривневых кредитов

Пошлина — не единственный бюджетный платеж, который ляжет на плечи заемщика. Еще 20% ему придется заплатить с «прощенной» банком части кредита. Налоговая считает это доходом, поэтому если вы должны были банку 100 тыс. грн и он списал вам 40 тыс. грн, то 8 тыс. грн из них вам придется заплатить налога.

«Это правило касается исключительно гривневых займов. Оно не распространяется на случаи с конвертации валютных кредитов: на этот счет в мае 2015 года были приняты изменения в Налоговый кодекс, потому они являются исключением из общего правила», — объяснил «Вестям» управляющий партнер ЮФ «Можаев и Партнеры» Михаил Можаев. 

Хотя тут же оговорился, что есть вполне легальные схемы, которые позволяют избежать налога на доходы физлиц и в случае со списаниями части гривневых займов. Это под силу банкам, у которых есть дочерние или дружественные факторинговые компании.

«Перед подписанием договора по реструктуризации кредита и списанием части задолженности банку достаточно продать этот заем с дисконтом (уценкой) такой компании. У нее на балансе окажется уменьшенная сумма кредита, и де-юре у человека в итоге не возникнет никакого дохода и не придется платить налог. Важно очень внимательно читать договор с факторинговой компанией, особенно пункт по комиссионным, чтобы не дать на себе нажиться. В некоторых компаниях уже начали появляться 5% комиссии», — заметил Можаев. 

Кстати, сложности могут возникать и с конвертацией валютных кредитов. «Несмотря на льготы, предусмотренные в измененном в мае Налоговом кодексе, ряд банков продолжает отправлять людей платить НДФЛ. Чего мы, конечно же, не рекомендуем делать. Если людям со временем придут штрафы за неуплату налога, советуем судиться с ГФС. Закон на их стороне», — заверил Ростислав Кравец. 

4. Занизят стоимость залога

Очень аккуратно стоит подходить к предложениям банков по продаже залогового имущества и погашению кредитов за этот счет. «При этом заемщику предоставляются каникулы (на несколько месяцев), при которых происходит реализация имущества. За время каникул некоторые банки предлагают сниженный процент по кредиту. Сумма, полученная от реализации имущества, направляется на погашение основной части долга (тела кредита). Условия оплаты процентов и части тела кредита (на которую не хватило суммы вырученной за отчуждение залога) очень часто определяются по собственному усмотрению банком, но уже после реализации имущества», — рассказала «Вестям» юрист ЮК KODEX Татьяна Лазоренко. И добавила, что квартиры и машины в таких случаях чаще всего продаются работником банка после оформления человеком доверенности.

«Он будет организовывать реализации залогового имущества, ведь таким образом банк становится представителем заемщика в процедуре продажи залогового имущества. А следовательно, у человека снижается способность контролировать процедуру: по какой цене, кому и на каких условиях будет осуществляться отчуждение имущества, кто несет расходы на проведение государственной регистрации таких сделок. Кроме того, советуем фиксировать в договоре условия уплаты оставшейся части долга (четко указывать процент, период их оплаты), чтобы избежать ситуации, когда банк установит свои условия погашения оставшейся части долга, а так процедура реструктуризации потеряет свой смысл для заемщика», — считает Лазоренко.

5. Временные штрафы и суды

Списав по условиям реструктуризации ранее насчитанные пени и штрафы, банк может начать начислять новые. «Процесс реструктуризации по банковским процедурам занимает немало времени, там своя бюрократия. В ожидании принятия окончательного решения банка заемщику, который продолжает пропускать сроки погашения кредита, насчитываются штрафные санкции. В итоге окончательная сумма, которая подлежит оплате по условиям списаний и снижению процентов, для клиента банка может стать неожиданно непосильной», — допустила в разговоре с «Вестями» юрист консалтинговой компании SAFIR Law & Finance Екатерина Красильникова. 

Юристы рекомендуют несколько раз перечитывать соглашения, заключаемые в рамках реструктуризации. Вернуть все вспять будет очень сложно.

«К сожалению, после реструктуризации кредитной задолженности судебная перспектива в разбирательствах с банками достаточно незначительна, поскольку банк якобы пошел навстречу заемщику и по согласованию с ним выработал взаимовыгодные условия. Чаще в суд обращаются банки, если заемщик не выполняет условия уже реструктуризированного кредита. Правда, в нашей практике есть случаи обращения заемщиков в суд с исками об изменении валюты платежей или признании отдельных положений таких соглашений недействительными. Выиграть судебный спор с банком в таких случаях достаточно непросто, но возможно», — резюмировал «Вестям» управляющий партнер АО Suprema Lex Виктор Мороз.

Источник: agent.ua, от 10.12.2015

http://agent.ua/review/articles/31813-restrukturizaciia-kredita-chem-opasna-loialnost-bankov.html