ОРЕНДА

КОМЕРЦІЙНЕ ПРИМІЩЕННЯ під офіс або виробництво
Леваневського, вул. Заводська, №2, на 1-му та 2-ому поверхах - по 80 кв. м, сан/вузол, ремонт, сигналізація, 380V
від 45 грн за 1 кв. м
067-80-30-699, 067-278-48-97

ПРОДАЖ

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА
0,1 га в садівничому товаристві "Патріот-Таун" у районі Селекційної станції по вул. Сквирське шосе в м. Біла Церква; поруч ліс та парк "Олександрія"
208.000 грн (можливий торг)
093-648-49-71, 098-567-76-65

ПРОДАЖ

БУДИНОК
село Ленінське, Сквирський р-н
135 кв. м, оздоблення, газ, колодязь, гараж, літня кухня, погріб, госп/споруди, з/д 22 сот.
580.000 грн, торг
067-401-75-78, 050-765-54-68 (Лідія)

ОРЕНДА ПОДОБОВО

1-2-кімнатні КВАРТИРИ
відмінний стан, вся техніка, WiFi-інтернет, документи
096-560-57-57
063-560-57-57
066-560-57-57

ПРОДАЖ

ГАРАЖ
вул. Курсова, капітальний, цегляний, погріб, оглядова яма
067-508-96-12

Налоги при продаже квартиры: сколько заплатит продавец и покупатель

S 020При подписании договора купли-продажи, согласно украинскому законодательству, и покупатель, и продавец должны платить налоги.

 

Domik.ua разобрался, какие налоги необходимо уплатить участникам сделки при купле-продаже жилой недвижимости.

Налоги, которые оплачивает покупатель

Покупатель оплачивает только 1% от стоимости квартиры или дома в Пенсионный фонд. Сбор платят как резиденты, так и нерезиденты Украины.

В украинском законодательстве предусмотрено исключение — не подлежит налогообложению дарение и получение недвижимости по договору пожизненного содержания.

Налоги, которые оплачивает продавец

Согласно ст. 172, п.1 Налогового кодекса Украины, продавец оплачивает 1% Государственной пошлины, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет. Если квартира находилась в собственности менее 3-х лет или происходила продажа недвижимости чаще одного раза за отчетный налоговый год, владелец при продаже должен уплатить 1% государственной пошлины, 5% налога и 1,5% - военный сбор. Налогом не облагаются объекты недвижимости, которые были получены в наследство по закону или по завещанию.

Если продавец нерезидент продает недвижимость, которая была в собственности менее 3-х лет, или происходит продажа недвижимости чаще одного раза за отчетный налоговый год, то необходимо уплатить 1% государственной пошлины, 15% налога на доходы физических лиц (если сумма дохода превышает 10-и кратный размер минимальной заработной платы, применяется ставка 20% налога) и 1,5% военный сбор.

От каких налогов освобождаются льготники

Согласно статьи 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», от уплаты госпошлины освобождаются следующие категории граждан:

- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов, которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
- инвалиды 1 и 2 группы;
- граждане, отнесенные к І и ІІ категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
- граждане, которые имеют статус пострадавшего в следствии аварии на ЧАЭС третей категории, которые по состоянию на 1 января 1993 года жили или работали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
- граждане, которые имеют статус пострадавшего в следствии аварии на ЧАЭС четвертой категории, постоянно проживают или работают в зоне повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.

Воспользоваться льготой можно при оформлении сделки у государственного нотариуса. Если один из участников сделки освобождается от уплаты госпошлины, то ее платит второй участник. В случает оформления сделки двумя льготниками, от уплаты пошлины освобождаются обе стороны.

Первоисточник: Domik.ua     http://domik.ua/novosti/nalogi-pri-prodazhe-kvartiry-skolko-zaplatit-prodavec-i-pokupatel-n242623.html

Источник: agent.ua, от 18.11.2015

http://agent.ua/review/articles/31722-nalogi-pri-prodazhe-kvartiry-skolko-zaplatit-prodavec-i-pokupatel.html

Кому достается в наследство имущество людей, у которых нет родственников. И что делать, если нет завещания

S 019У нас в подъезде живет совсем уже старенькая бабушка, без родственников. Она говорит, что ни на кого завещание не оформляет. Кому после смерти отойдет ее квартира? Если я хочу ее приобрести, как это можно будет сделать?" — Олег Д., г. Киев.

 

Оксана Гайдук, адвокат, партнер юридической группы "Марченко и партнеры": 

В случае смерти бабушки (наследодателя) открывается наследство (ст. 1220 ГК Украины). Родственники, которые хотят получить наследство, должны обратиться на протяжении 6 месяцев с момента смерти наследодателя с заявлением к нотариусу, после чего открывается наследственное дело. По истечении 6 месяцев нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Если же родственников не находится или же они не принимают наследство, орган местного самоуправления (местный совет) по месту открытия наследства (месту проживания наследодателя) обращается в суд, чтобы получить имущество (наследство) в коммунальную собственность. Такое обращение осуществляется не раньше истечения одного года с момента смерти наследодателя (ст. 1277 ГК Украины).

Таким образом, квартира бабушки после смерти, если не объявятся наследники, отойдет в коммунальную собственность, но не раньше, чем через год (более реально — полтора-два). После регистрации права собственности на имущество за территориальной громадой можно обратиться к органу местного самоуправления с вопросом о покупке квартиры. В случае позитивного решения сессии заключается договор купли-продажи на общих основаниях. Цена квартиры не может быть меньше, чем ее рыночная стоимость, определенная экспертом.

Следует отметить, что в случае появления наследников (даже самых дальних родственников), они имеют право обратиться в суд за восстановлением срока принятия наследства. Если причину пропуска срока суд определит веской, то произойдет процедура перераспределения наследства, и наследник получит обратно квартиру или же денежную компенсацию, если квартира продана (ч. 2 ст. 1280 ГК Украины).

Источник: agent.ua, от 18.11.2015

http://agent.ua/review/articles/31718-komu-dostaetsia-v-nasledstvo-imushchestvo-ljudej-u-kotoryh-net-rodstvennikov-i-chto-delat-esli-net-zaveshchaniia.html

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Подписание договора по продаже недвижимости на эксклюзивных правах, является квинтэссенцией всех предшествующих переговоров между заказчиком и профессиональным посредником. Тем самым, это показывает доверие и открытость между сторонами. Возражения и вопросы нашли свои ответы, с последующим созданием планов по продвижению объекта на рынке и возрастанию спроса у потенциальных клиентов.

 

Может показаться, что выгодно работать по эксклюзивному договору, только в бизнес- и премиум сегментах недвижимости. Но даже в ситуации, когда стоимость объекта сильно мала, есть смысл работать именно по договору. Так как при большом количестве аналогов, будет проделана качественная работа в интересах только одной стороны, на протяжении определенного срока в рамках ожидаемой цены. А в некоторых случаях (и часто) с торгом на поднятие стоимости!
Главным образом объекты недвижимости продает продавец, а не объявление. Поэтому если вы не уверены в своих силах – найдите опытного риэлтора и заключите с ним договор на оказание услуг (по купле-продаже, на аренду, на поиск объекта). Специалист не будет добиваться максимального количества объектов, одновременно находящееся у него в работе, а будет стремиться к повышению качества своих услуг. Поэтому физически ему не будет хватать времени на качественную работу сразу с более чем пятью объектами (редко 10).

Профессионалы работают только при заключенном договоре (подписанном и на эксклюзивных правах), все остальные посредники и их подходы к работе – это итог не сформированных рынков. Но не все посредники готовы придерживаться исполнения всех пунктов по полноценной работе и не все соответствуют требованиям по предоставлению услуг в содержании текста эксклюзива, а просто используют его в качестве «крючка», не отпускающего от собственника. Тем самым элементарно удерживают его подолгу в своей базе, пока случайным образом будет реализован и очень часто, по худшим условиям. У меня же есть желание показать, как всё-таки должен работать эксклюзив.

Основные принципы

Традиции в некоторых регионах, показывают, что многие работают на устных договорённостях или по договору без эксклюзивных прав на продажу. Истории по возникновению таких обычаев разные, порой печальные, так как рынки недвижимости десятилетиями функционируют в рамках хаотичных и нецивилизованных способов предоставления услуг. Тем самым отрицая возможность применения в работе эксов.

Выгода же в выборе данного подхода, проявляется как у собственника, так и посредника. Но и самое интересное, что и для третьей стороны не предполагается каких-либо новых условий при заключении сделки. Ведь риэлтору нет выгоды, выходить за рамки договоренностей, указанных в договоре. По которому, в конфликтной ситуации, созданных исполнителем, он прямо нарушит пункты и последующие действия приведут к негативной оценке его услуг. Для специалистов, дорожащим своим именем и репутацией, подобные шаги не приемлемы к подходам в работе.

Деление комиссией при совместной сделке, заинтересует профессиональные круги в предложении своим клиентам именно того объекта, по которому был подписан экс. Поэтому риэлторы со стороны покупателя (или арендатора) не будут повышать окончательную стоимость, за счет своей комиссии. Так как, заложенная комиссия в стоимости объекта, уже предполагает деление со второй стороной. Как правило, по таким принципам работают сообщества СПП (система партнерских продаж). Договор для коллег показывает серьёзность проделанной работы, благодаря чему они сами заинтересованы сотрудничать в рамках подобных систем.

Единственный посредник, который работает по договору, не означает, что он закрыт от сотрудничества с коллегами, что описано выше. Он как фильтр входящих предложений, будет оперировать спросом. Источники, где размещается реклама недвижимости, не будут «засорены» вашим объектом другими посредниками. А будет презентован, наиболее информировано, и лучше других выделен среди аналогов.

Безопасность для покупателя, еще один из позитивных моментов, при котором ему выгодно обратить внимание на объект, по которому подписан эксклюзивный договор. Ведь риэлтор уже провел подготовительные работы по подготовке с проверкой юридической чистоты документов.

Продажа по максимально рыночной цене, возможна только в случае работы с ним по эксу. Так как при других обстоятельствах, нельзя будет провести торги на повышение.

Полноценная работа с привлечением всех инструментов продажника (интернет, внешняя реклама, рассылка и др.) не будет эффективна в случае отсутствия права на эксклюзивную продажу. Мотивация маленькая, а работать без определенных параметров, мало кому захочется. Терять время на «попробовать попродавать» могут или начинающие или не совсем специалисты.

Положения договора

Права всех сторон четко фиксируются и задают общий тон сотрудничества. Соответствующее вознаграждение посреднику, а для собственника – полный и качественный объем работ по закрытию вопроса по наиболее лучшим условиям как для заказчика.
Сроки должны быть тем фактором и стимулом, которые проявляют лучшие качества риэлтора. Можно качественно спланировать последовательность шагов для создания спроса, правильно выбрать маркетинговые и рекламные пути продвижения.

В договоре должна быть указана правильная стартовая цена (не завышенная и не дешевая), благодаря чему будет создана концентрация спроса, тем самым заказчик сможет выбрать лучшее из всех встречных предложений.

Эксклюзивность заключается в работе только в интересах своего клиента. В проведении переговоров и просмотров, созданию полного объема маркетинговых действий, привлечению большинства игроков и профессионалов рынка недвижимости и сопутствующих рекомендателей.

Благодаря договору, риэлтор не сможет сделать не оговоренных заранее действий, которые не выгодны, прежде всего, для собственника. Также договор можно разорвать из-за не качественной работы риэлтора. Расторжение должно быть аргументировано фактами не эффективной работы.

При помощи договора, можно избавиться от давления по снижению цены с близкими собственника. С агентством или частным риелтором, собственник способен будет ответить себе на вопрос: хочет ли он продать дороже или дешевле, но кому-то из «своих».

Профессионал ни когда не будет навязывать свои условия работы, создавать натиск для сотрудничества, или тем более что-то «впаривать».
То есть, у собственника, подписывающего экс, уже есть понимание, почему именно с этим риэлтором он готов работать.

Развеивание заблуждений

Разница в количестве посредников, привлеченных к работе над одним объектом, может, поначалу, сбить столку собственника. То есть, при предложении объекта нескольким посредникам – мотивации не у кого большой на продажу не будет. Но если объект продвигает один риэлтор и при этом предлагает достойное вознаграждение за сотрудничество своим коллегам – это совсем другой подход. Но и в 1-м и во 2-м случае работает армия посредников, но и естественно с разными конечными результатами.

Что происходит, когда всем посредникам выданы одинаковые правила – происходят перегонки, кто быстрее продаст. При этом каждый знает о других, и они начинают снижать самостоятельно цену, «прогинают» собственника с его интересом в сторону своего (лишь бы что-нибудь заработать) и занимаются другими «фокусами» не в интересах собственника. Со временем большинство из них уже не проявляют интереса к продвижению объекта, ограничиваясь только размещением его в базе и обновляя поверхностную информацию на досках объявлений. Тем самым и спрос на этот объект со временем падает, как и увеличивается срок по закрытию вопроса. Интересы собственника не соблюдаются, и он сам себя, таким образом, наказывает и теряет как по ожидаемой цене, так и по срокам.

Коммуникация только с одним риэлтором дает собственнику больше времени на свои дела, избавляет его от лишних разговоров и звонков, как с потенциальными клиентами, так и от напрашивающихся к работе по объекту других агентств и риелторов. Просмотры и проведение переговоров проводит единственный посредник, у которого имеется данный опыт и чем он профессионально занимается ежедневно на протяжении долгого времени. И только специалисту ведомы способы выявления конечных потребностей у другой стороны и концентрация заинтересованности на его объекте. Он создает отчетности за определенные сроки, на основании, которых корректируются дальнейшие шаги по реализации.

Эксклюзивный договор подтверждает мотивацию собственника, искренность обеих сторон, открытость между всеми участниками процесса. Тем самым, эта же самая мотивация работает не только в интересах обеих сторон, она двигает весь остальной рынок к цивилизованным правилам игры.

Положительные моменты

Преимущества для всех сторон при эксе – очевидны. Собственник четко видит, за что он оплачивает комиссию. Риэлтор полностью фокусируется на работе с объектом, без ущерба другим обязанностям и планированием соответствующего времени. Третьей стороне все условия открыто озвучиваются, и показывается готовность к диалогу на серьёзные намерения. Риэлторам другой стороны предоставляется уникальная возможность для качественного закрытия вопроса своему клиенту, путем СПП.
То есть, для самого риэлтора выгоднее будет продать, чем дороже, ведь тем самым будет больше его комиссия, после чего он получит искренний и позитивный отзыв о своей проделанной работе, а благодарный клиент даст больше рекомендаций его как профессионала, к которому будут советовать обратиться для оказания риэлторских услуг.

Источник: agent.ua, от 13.11.2015

http://agent.ua/review/articles/31700-ekskljuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

ГАСИ упрощает лицензирование строительства

S 018Лицензирование строительства объектов IV и V категорий будет регулироваться по-новому.

 

Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) совместно с Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ разработали проект постановления Кабинета министров «Некоторые вопросы лицензирования строительства объектов IV и V категорий сложности». Соответствующий документ обнародован на сайте Минрегиона. Предполагается, что он прояснит и упростит правила лицензирования, которыми сейчас руководствуются строители, хотя последние в это пока не верят.

Свели во едино

28 июня 2015 года вступил в силу новый закон «О лицензировании видов хозяйственной деятельности». Он не только заменил собой предыдущий похожий закон, но и потребовал от ряда ведомств разработать новые правила лицензирования. Соответственно, в строительной отрасли эта функция досталась ГАСИ совместно с Минрегионом.

Согласно проекту постановления, лицензированию будут подлежать только строительные работы по объектам IV и V категорий по следующим видам:

1) строительные и монтажные работы общего назначения;

2) строительство объектов инженерной инфраструктуры;

3) строительство объектов транспортной инфраструктуры.

Сегодня лицензированию подлежат семь видов работ, частично пересекающихся с вышеуказанными.

Как объясняют в ГАСИ, проект предлагает вопросы лицензирования сосредоточить в одном документе. Напомним, что сейчас они регулируются сразу двумя нормативными актами. Первый – постановление Кабмина №1396 от 5 декабря 2007 года «О лицензировании хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры», второй – приказ Минрегиона №47 от 27 января 2009 года «Об утверждении лицензионных условий ведения хозяйственной деятельности в строительстве, связанной с созданием объектов архитектуры». Оба документа не первой свежести и частично противоречат друг другу. Например, постановление КМУ говорит о лицензировании строительной деятельности, а приказ Минрегионстроя включает в перечень лицензируемых видов деятельности также инжиниринг и проектирование, которые, не являются непосредственно строительной деятельностью.

Такое мультирегулирование создает неудобства и ГАСИ, которое вынуждено руководствоваться частично тем, частично другим нормативным актом (в частях, где они не противоречат друг другу), и участникам рынка. Как объясняет директор компании «Стандарт Девелопмент» Андрей Романенко, такая ситуация создает возможности для манипулятивного использования законодательства, и участники рынка этим пользуется.

Лицензия на продажу

Из-за отсутствия четких правил игры лицензирование стало широчайшим полем для коррупции, за лицензиями давно ходят не в ГАСИ, а к «специально обученным» посредникам. «Строители покупают лицензии», – поясняет Андрей Романенко.

Много лет назад, рассказывает руководитель инжиниринговой компании «СВМ Форум» Юлия Двораковская, для получения лицензии нужно было собрать огромный пакет документов, которые в ГАСИ проверяли две недели. Сейчас для получения лицензии достаточно знать нужных людей.

«Теперь процедура занимает два дня: сегодня встречаешься с посредником, завтра забираешь у него лицензию. Стоит она примерно $500-1200 в зависимости от категории сложности объекта», — рассказал руководитель одной из стройкомпаний. Он говорит, что давно не пробовал получать лицензию непосредственно в ГАСИ, как и все коллеги, которых он знает – через посредников хотя и неправильно, но проще и надежнее.

Причем, по его словам, если раньше лицензии хотя бы выдавали на качественных бланках, то теперь просто распечатывают на обычной бумаге, а номер вообще дописывают от руки. «Даже из-за этого теряется ценность лицензии», – сокрушается строитель.

Меньше – значит лучше?

Пока строители не определились, поможет ли разработанный ГАСИ документ искоренить коррупцию в вопросе лицензирования. «Проект постановления не содержит упрощения процедуры лицензирования, а наоборот более усложняет этот процесс, вводит дополнительные критерии для лицензирования субъектов хозяйствования», – говорит консультант по юридическим вопросам компании UDP Сергей Перчак. Он поясняет, что документ лишь уменьшает количество строительных работ, подлежащих лицензированию, но получение самой лицензии не упрощено.

На самом деле строителей не устраивало администрирование, а не сама нормативная база, говорит Юлия Двораковская. «Лицензировать нужно разные виды строительных работ, независимо от категории. Если неквалифицированный работник испортит канализацию, электроразводку или другую систему всего в одной квартире, это может сказаться на нормальном функционировании всего дома», – объясняет она на простом примере. По ее мнению, строительная отрасль – достаточно сложная для того, чтобы разрешать работать в ней компаниям, у которых нет лицензии, подтверждающей их квалификацию.

Как добавляет Сергей Перчак, проект постановления, как и предыдущий приказ Минрегиона, не дает четкой трактовки критериев получения лицензии, а лишь дает общие понятия, оставляя возможность контролирующему органу самостоятельно определять соответствие хозяйствующего субъекта лицензированным условиям. «Указанная проблематика не устраняется», – подчеркивает он.

Спорные категории

В свою очередь, Андрей Романенко согласен с предложением оставить лицензирование только для объектов IV и V категорий, но сделать его очень дорогим, чтобы строители боялись потерять эту лицензию. «Около $35-50 тыс. за пятилетнюю лицензию может позволить себе каждая квалифицированная компания», — считает он.

Правда, Романенко соглашается, что в таком случае может усилится сегодняшняя тенденция, при которой стройобъекты стараются отнести к более низкой категории. «Категорию сложности определяют разработчики и заказчики проекта, основываясь на том, насколько крупные последствия будет иметь строительство или разрушение объекта. И это достаточно субъективное решение», – говорит Юлия Двораковская. Дело в том, что объекты IV и V категорий подлежат утверждению ГАСИ, а объекты более низких категорий можно строить без дополнительных разрешений. Чтобы упростить себе жизнь, строители нередко различными способами оформляют свои проекты как III категорию, например, разбивают жилые комплексы на очереди или части, хотя в целом любой ЖК или микрорайон – это объект высокой категории сложности. Об этой ситуации знают и на рынке, и в ГАСИ, но бороться с такими упрощениями инспекции не всегда удается.

До Нового года

В Минрегионстрое не смогли изложить свою точкю зрения на вопросы лицензирования строительной деятельности. В пресс-службе ведомства объяснили, что этот вопрос относится к компетенции ГАСИ. Но поскольку ГАСИ не является самостоятельным субъектом нормотворчества, защищать проект перед Кабмином ведомствам придется все же сообща.

Предполагается, что на согласование проекта постановления с заинтересованными органами (МЭРТ, Минфином, Государственной регуляторной службой и Минюстом) понадобится несколько недель. По ожиданиям разработчиков, он может быть утвержден Кабмином в ближайшие месяцы, весьма вероятно – до конца текущего года.

Источник: agent.ua, от 12.11.2015

http://agent.ua/review/articles/31695-gasi-uproshchaet-licenzirovanie-stroitelstva.html

Функції щодо реєстрації речових прав на нерухомість перейдуть до місцевої влади

S 017Найближчим часом повноваження щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передадуть органам місцевого самоврядування. Крім того, додасться повноважень нотаріусам. Також розглядається можливість надання банкам права оформлювати документи щодо нерухомості як посередникам.

 

Ближче до народу

Незабаром парламент має розглянути в другому читанні законопроект «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№2982), прийнятий у першому читанні в липні цього року. Документ передбачає передання відповідних повноважень від держреєстраторів до органів місцевого самоврядування. При цьому за
Міністерством юстиції залишиться функція контролю.

Начальник профільного управління Мін’юсту Анатолій Лещенко під час круглого столу, організованого Асоціацією правників України спільно з Конфедерацією будівельників України, розповів, що проект підготовлено в рамках реформи стосовно децентралізації влади. Крім того, ця ініціатива спрямована на демонополізацію сфери реєстрації речових прав. «Це два основні принципи, на яких будувався проект», — пояснив чиновник.

Утім, деякі юристи вважають таке передання повноважень невиправданим. Зокрема, на думку керуючого партнера ЮФ «Хоменко, Піта і партнери» Юрія Піти, функції, які мають належати державі, не можна передавати органам місцевого самоврядування. Адже тоді виникнуть проблеми, з якими стикались до початку 2013 року (БТІ, що реєстрували право власності, могли безпідставно відмовляти в цьому, затягувати розгляд документів тощо). Також, на думку юриста, існує ризик, що місцеві органи не впораються з покладеними на них обов’язками.

Проте в Мін’юсті закликають не сприймати новаціїяк повернення в минуле. Адже, на думку чиновників, це не крок назад, а впорядкування нової системи надання відповідних послуг. Реєстрацію речових прав не збираються повертати комунальним підприємствам — БТІ чи регіональним відділенням земельних ресурсів. Натомість реєстраторами стануть посадові особи виконкомів або держадміністрацій.

Радник з юридичних питань виконавчого директора КБУ Олександра Маломуж також уважає, що проблем, які виникли з реєстрацією прав на нерухомість після зміни правил, не буде. Адже електронний реєстр уже наповнений, і людям не треба буде йти до БТІ, щоб отримати інформацію на паперових носіях. Крім того, нові органи реєстрації матимуть позитивний досвід попередників.

У будь-якому випадку ймовірність прийняття законопроекту в цілому досить висока. Його розробники передбачають, що документ набере чинності вже з 1 січня 2016 року.

Ставка на доступність

Планується, що нові реєстратори працюватимуть на рівні районів (у райцентрах) і в містах обласного підпорядкування. Однак за рішеннями місцевих рад
відповідні посади можуть запроваджуватись і в селах, селищах, маленьких містечках. Тобто якщо місцева влада вважатиме за потрібне створити таку посаду, чиновники можуть за це проголосувати. Хоча, очевидно, таких рішень буде небагато, оскільки утримання власного реєстратора вимагає коштів на зарплату, виділення приміщення тощо.

Натомість сільські мешканці зможуть звернутися до реєстратора в райцентрі або до нотаріуса. Проектом передбачається надати останнім більше відповідних повноважень. З набранням чинності законом вони зможуть реєструвати речові права незалежно від того, чи вчиняються безпосередньо нотаріальні дії (сьогодні нотаріус реєструє права лише при посвідченні правочинів тощо). «Нотаріуси стануть реальною альтернативою державним реєстраторам. Це дуже позитивна новела», — вважає Ю.Піта. При цьому самі нотаріуси не проти таких додаткових повноважень, вони беруть активну участь у робочій групі з підготовки проекту до другого читання.

Більше того, обговорюється можливість наділення функціями щодо реєстрації речових прав інших суб’єктів, які мають справу з нерухомістю, тобто банків, страхових компаній, агентств з нерухомості.

тощо. Втім, лише як так званих фронт-офісів. Тобто певних агентів, які можуть приймати для оформлення та видавати документи. Безпосередньо ж уносити інформацію до держреєстру повинні бек-офіси — реєстратори виконкомів чи держадміністрацій. Щоправда, ця ідея поки що не має достатньої підтримки в профільному парламентському комітеті. Особливо народні обранці не бажають бачити як реєстраторів банки. Таку позицію підтримують у головному науково-експертному управлінні ВР, про що було зазначено у висновку до проекту. Зокрема, експерти посилаються на те, що банки часто самі виступають стороною правочинів щодо нерухомості, а це може загрожувати правам інших учасників правочинів. Крім того, вони вважають, що виникатиме загроза корупційних правопорушень.

Водночас позиція Мін’юсту полягає в тому, що повноваження з реєстрації речових прав слід надати, крім місцевої влади та нотаріусів, ще й суб’єктам, які пройшли спеціальну акредитацію в порядку, визначеному Кабміном. Міністерство підтримує ідею поділу суб’єктів реєстрації на фронт- і бек-офіси.

В такій схемі передбачається, що фронт-офісукладатиме спеціальну угоду із бек-офісом, аби не виникало плутанини. Наприклад, Київрада як суб’єкт, що здійснює реєстрацію, може укласти договір із суб’єктом, котрий прийматиме й видаватиме документи хоч на всій території України.

Ціна питання

Наразі точаться дискусії щодо оплати послуг реєстраторів. На початку квітня цього року набули чинності зміни до законодавства (закон №191-VIII), відповідно до яких запроваджено диференційований підхід до визначення розміру адміністративного збору за реєстрацію. Він залежить від площі об’єкта нерухомого майна, права на який заявлені до реєстрації, а також від того, ким є заявник — фізичною чи юридичною особою. Визначається розмір збору в процентному відношенні до мінімальної зарплати. Однак, на думку юристів, такий підхід є невиправданим. Зокрема, Ю.Піта зазначив, що подібна норма суперечить Конституції. «У нас всі рівні перед законом. А тут хтось буде платити 200 грн., а комусь доведеться віддавати 2000 грн. Але ж сама функція з реєстрації однакова, незалежно від того, реєструється 100м2 чи 1000м2», — зауважив він.

У КБУ запропонували свій підхід до визначення вартості послуг — залежно від терміновості. Так, пропонується встановити мінімальну ставку на рівні державного мита за реєстрацію речових прав на нерухоме майно, яке існувало раніше, — 119 грн. Обчислювати цю цифру слід не в абсолютній величині, а в мінімальних заробітних платах. Також необхідно затвердити відповідну ставку збору для реєстрації у визначений законом строк. А вже залежно від терміновості надання послуги плата може збільшуватись. За словами О.Маломуж, профільний комітет таку ідею підтримує. Тож є сподівання, що справедливість буде відновлено.

Ще виникають запитання: скільки зароблятимуть реєстратори і чи вистачить цих коштів на утримання відповідних офісів? За словами А.Лещенка, для нотаріусів і акредитованих суб’єктів пропонується встановити оплату в розмірі 60% адміністративного збору. Зокрема, нотаріусів улаштовує ця цифра. Зрештою, їх приваблює не стільки заробіток, скільки можливість залучення потенційних клієнтів, які згодом звертатимуться до них для укладання угоди щодо нерухомості.

Приватний нотаріус Київського міського

нотаріального округу Світлана Пасічник пояснює, що функції реєстратора дають нотаріусу доступ до первинних документів, які зазвичай йому недоступні. Як фронт-офіс нотаріуси вивчають увесь перелік документів, котрі вимагають держреєстратори: від забудовника, від інвестора, і від власника майна. Тобто в подальшому під час відчуження нерухомості нотаріус може надати історію об’єкта. «Нотаріуси зацікавлені виконувати функції з реєстрації речових прав не стільки через 60% адміністративного збору, скільки тому, що в такий спосіб вони отримують довіру клієнта. У подальшому укладатимуться договори, а там вже буде трохи інша оплата. Це — перспектива», — зауважила С.Пасічник.

Усе під контролем

Ще однією новацією проекту є те, що відмову в держреєстрації, дії або бездіяльність реєстраторів можна буде оскаржити в адміністративному порядку до територіального органу Мін’юсту. Сьогодні на реєстраторів можна скаржитись лише до суду. Однак розгляд відповідних позовів триває місяцями.

Проте багато експертів скептично ставляться до таких нововведень, побоюючись, що на практиціадміноскарження перетворяться на формальність. Тобто Мін’юст ставитиметься до реєстраторів поблажливо. Та й без корупційних ризиків не обійтися. Як аргумент наводиться неефективність адміністративного оскарження рішень податкових органів.

Однак А.Лещенко наголосив, що можливість адміністративного оскарження не нівелює права на звернення до суду. Крім того, проектом передбачаються санкції щодо порушників. Зокрема, в разі виявлення грубих чи систематичних порушень з боку реєстратора Мін’юст чи його територіальний орган може прийняти рішення про тимчасове блокування чи анулювання доступу такого реєстратора до держреєстру. Щоправда, в ГНЕУ наголосили: в проекті недостатньо чітко визначені підстави та порядок тимчасового блокування чи анулювання такого доступу.

Також передбачається доповнити Кодекс про адміністративні правопорушення ст.16622 і встановити штрафи у розмірі від 340 грн. до 3400 грн. О.Маломуж уважає такі зміни важливими. «Місцеві органи реєстрації не зможуть, як колись БТІ, ігнорувати громадян. Адже буде контроль Мін’юсту, можливість адміністративного оскарження дій реєстратора та загроза накладення штрафів», — говорить вона.

Хоча поки що залишаються питання стосовно відповідальності за порушення реєстраційних правил нотаріусами. Вони не є посадовими особами органів влади, отже, до них така відповідальність не може застосовуватись. Утім, діяльність нотаріусів і без того контролюється Мін’юстом.
коментар «ЗiБ»

Олександр БОРОДКІН, партнер ЮФ «Василь Кісіль і партнери»:

— Від зміни підпорядкування органів державної реєстрації прав мало що зміниться. Однак можна сподіватися, що більш широке залучення приватного бізнесу до надання таких послуг створить своєрідну конкуренцію. Відтак підвищить якість і швидкість надання послуг. Відсутність монополії на надання послуги має істотно знизити ризик її ненадання або неякісного надання.

Більше того, є сподівання, що банки і нотаріуси надаватимуть послуги швидше. Адже щоб конкурувати з державними органами, до яких у
населення більше довіри, та ще й в умовах регульованого регламенту надання послуги і адміністративного збору за їх надання нотаріуси і банки змушені будуть пропонувати більш швидке і доступне обслуговування.

Можна, звичайно, говорити, що послуги з держреєстрації за своєю суттю не мають бути притаманні банкам, основний вид діяльності яких — фінансові послуги. Однак навіть якщо в остаточній редакції проекту серед реєстраторів залишаться лише нотаріуси — без обмежень тільки угодами, які вони посвідчують — це вже буде значний крок до спрощення порядку реєстрації. Питання лише в достатності держреєстраторів, щоб задовольнити весь попит громад на цю послугу.

Можливо, на практиці нотаріуси і банки намагатимуться нав'язати супутні послуги, плата за які не регулюється законом. Однак у цій частині у споживача принаймні є вибір, замовляти послугу чи ні, а якщо замовляти, то у кого.

Олег БОЙЧУК, радник, керівник практики нерухомості ЮБ «Єгоров, Пугінскій, Афанасьєв і партнери», адвокат:
— Найбільша надія щодо якісного реформування реєстраційної системи покладається саме на нотаріусів. За проектом нотаріуси зможуть надавати реєстраційні послуги повноцінно, тобто незалежно від вчинення реєстраційної дії, як це відбувається зараз.

Також місцевим громадам (у містах) надається можливість створювати власні реєстраційні підрозділи. Ця пропозиція є спірною, оскільки теоретично виникають ризики для цілісності системи та єдності в підходах до її функціонування. З іншого боку, така пропозиція пов’язується з процесом децентралізації, що відбувається в державі.
Таким чином, можна сподіватись, що в результаті запропонованих змін на ринку адміністративних послуг із здійснення реєстраційних дій з’явиться більш конкурентне середовище. За умови належного врегулювання технічних та організаційних аспектів це повинно спростити реєстраційну систему, в тому числі зробити послуги більш доступними, а також потенційно дешевшими.

Також розглядається можливість надання реєстраційної функції банкам. Однак ця ініціатива зазнає більшої критики, оскільки є ризик того, що
банки опиняться у значно сильнішій позиції стосовно своїх клієнтів, що матиме наслідком нерівність у стосунках сторін.

Тетяна ТРИКОЗА, адвокат АФ «Династія»:
— Проект закону значно розширює суб’єктний склад осіб, наділених повноваженнями проводити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. А це суттєво спрощує процедуру реєстрації і створює в системі надання даних адміністративних послуг більш повноцінну конкуренцію, що позитивно впливає на зниження корупційного тиску в цій сфері.

Здешевлення процедури — позитивний наслідок підвищення конкуренції. Повного виключення безпідставного затягування процесу проект не передбачає, але передаючи функції реєстрації на місця, очікується деяке послаблення бюрократії.

Водночас проект не позбавлений певних вад. Надання вказаних в ньому повноважень посадовим особами акредитованого банку не виключає істотних ризиків зловживань у своїх інтересах з боку даних суб’єктів господарювання. Адже банк не виконує функції владних повноважень, а надає фінансові
послуги з метою отримання доходу.

Також важливо, що за порушення, допущені держреєстраторами, недостатньою є загальна відповідальність, передбачена проектом. Крім змін до Кодексу про адміністративні правопорушення, доречно внести доповнення до Кримінального кодексу щодо встановлення більш жорсткої відповідальності суб’єктів надання послуг з державної реєстрації та їх посадових осіб.

Денис ШКАРОВСЬКИЙ, юрист VBPartners:
— Запропоновані зміни суттєво не вплинуть на порядок розгляду заяв про державну реєстрацію речових прав для громадян та юридичних осіб.

Так, строки проведення державної реєстрації, порядок подання заяви не змінюються, за виключенням надання повноважень нотаріусам щодо проведення реєстрації прав. У зв’язку з цим незрозумілою є позиція суб’єкта законодавчої ініціативи щодо прийняття нового закону про державну реєстрацію речових прав замість внесення змін до чинного.

Безперечно, позитивом є передання повноважень з державної реєстрації прав нотаріусам незалежно від вчинення ними нотаріальної дії. Такі повноваження, по-перше, значно прискорять реєстрацію речових прав для заявників, які звернулись до нотаріуса, та, по-друге, розвантажать органи держреєстрації.

Запровадження процедури адміністративного оскарження рішень про відмову в реєстрації значно прискорить оскарження неправомірних рішень та відновлення порушених прав. Адже адміністративні суди, враховуючи їх значну завантаженість, не здатні оперативно та якісно розглядати такі спори.

Разом з тим вважаю недоречним надання повноважень з держреєстрації банківським установам, оскільки фактично приватним особам будуть делеговані функції держави щодо офіційного визнання речових прав інших осіб, що порушить принцип рівності суб’єктів права власності.

Источник: agent.ua, от 30.10.2015

http://agent.ua/review/articles/31654-funkciyi-shchodo-reestraciyi-rechovih-prav-na-neruhomist-perejdut-do-miscevoyi-vladi.html